□本报记者 吴真平

如何在存量更新的大背景下，实现精细化管理，让城市价值再生？城市更新的各方主体又该如何协同？8月20日下午，由《建筑实践》、上海市建筑学会、上海市天平街道联合组织的“价值共生的城市更新实践案例”分享交流会在上海市天平路街道“66梧桐院 · 邻里汇”举行。此次交流会以线下线上形式同步进行，不仅聚集了在城市更新领域深耕多年的青年建筑师、规划师、开发商、咨询师，还有社区工作者和市民代表热心参与，参与各方分别从不同视角分享更新经验，并与热心市民积极互动。

精细化管理落到社区层面

上海市建筑学会理事长曹嘉明在致辞中指出，上海拥有大量不同年代的居住区，在存量时代背景下，社区更新是城市更新的重要组成部分，也是城市精细化管理落实的重要依据。作为建筑学会第一次在社区内举办的活动，让青年行业专家走进社区，将社区作为建筑师的驿站，打造具有品牌效应的专业建筑讲堂甚为重要。拉近市民与建筑师的距离，让建筑师的情怀与居民的需求紧密结合，共同推进街区层面的城市更新。

2020年7月28日，住房城乡建设部与上海市人民政府在沪签署《共建超大城市精细化建设和治理中国典范合作框架协议》，上海的经验和创意将有机会成为中国的示范，而天平街道所在的衡山路-复兴路历史文化风貌区是上海中心城区规模最大、优秀历史建筑最多、历史风貌格局最完整的片区。

上海市天平街道办事处主任王争介绍说，天平街道历时三年的治理工作试点包括7大类、38个小类，从传统街区管理到精细化治理，深度强调居民的广泛参与。天平社区风貌治理共同体平台也在这里孕育，居民代表、社区规划师、职能机构等力量共同参与，开展协商、共话治理。前不久，上海市建筑学会与徐汇区天平街道合作成立了“上海市建筑学会衡复历史文化研究中心”，中心整合城市、建筑、历史等领域资源，未来将定期开展相关的学术研讨、科普宣讲、艺术展览等活动，服务市民群众，激发社区活力，帮助更好地推进相关民生工程、民心工程，为“风貌治理共同体”增砖添瓦。他希望通过学者、专家和居民的共同参与，让多元的社会力量从边缘走向舞台中央，而政府的角色也将从大包大揽到平台的搭建，共同营造具有活力、品质和温度的社区，为留住文脉、保存记忆、提升品质共同出谋划策。

案例分享

本次交流会共有五位嘉宾分别从项目开发、规划政策、设计探索、投资运营等视角，剖析了城市更新的不同侧面。

华东建筑设计研究总院既有建筑更新研究设计中心总监周健分享了其正在参与的三个实践案例：一是以具有重要历史文化意义的老市府大楼更新为代表的外滩160街坊更新项目；二是在“共享社区”的探索下，将原电子学校更新为区档案馆和街道社区文化中心的更新试点项目；三是成片风貌居住区的环境综合整治项目。他从建筑师的视角分析这些有趣的更新实践过程，讲述了其间容纳着的生活和正在进行着的故事，尤其是更新历史空间对提升当下城市公共性的作用和意义，在链接时间和嫁接空间的基础上，整合人的诉求，还城市于人民，用建筑的手段去创造合宜的新价值。

水石设计城市再生中心总监董怡嘉以价值驱动为切入点，结合其多年的项目实践经验，解析了“城市再生”中的四种典型模式：以都市街区的功能转型为代表的上海红坊的二次更新实践；以文旅地产的价值重塑为代表的郑州长安古寨更新实践；以工业城市的活力再造为代表的长春水文化生态园的一体化管控更新实践；以历史城区的有机更新为代表的宜兴丁蜀镇再生更新实践。从复盘研发、标准制定等多维视角，阐述其对城市更新项目在驱动背景、价值挖掘、策划、设计、管控及运营多个方面的理解。

作为上生新所和黑石M+两个新晋网红城市更新项目的开发操盘亲历者，上海幸福里文化创意产业发展有限公司副总经理朱凌从开发经营的视角，详细介绍了两个项目的共性和个性，探讨在当前上海城市风貌和历史建筑保护力度空前的大环境下，如何共融更新项目的社会价值、商业价值和文化价值，如何活化利用历史建筑，以及如何植入新兴业态，激活既有环境活力。

上海同济城市规划设计研究院有限公司城市景观风貌规划设计所副主任规划师邓潇潇以西安大明宫周边片区的风貌控制为例，探讨在历史风貌区更新中的几个议题，包括控制风貌的原因，风貌的传承内容，传统和现代如何协调，如何对城市风貌进行管控，从而实现多元性和创造力等。解决策略包括对于城市风貌基因的提炼，研究传统与现代融合的创新方式，探讨刚性控制和弹性引导的双重作用，解析实施路径和规划过程中的难点，从规划师的视角揭开城市更新背后的规划故事。

戴德梁行华东区写字楼部高级经理解思谌以戴德梁行详尽的市场数据为依托，分析了上海写字楼城市更新市场在参与主体、项目数量、投资额、分布特征、业态类型等方面的概况、趋势和特点，聚焦写字楼更新的全生命周期，从市场策划视角探索写字楼更新的驱动力、项目判断原则以及更新的内在逻辑。

城市更新对症下药

嘉宾对谈环节，由上海都市再生实业有限公司创始人凌颖松主持，嘉宾们共同探讨城市更新实践中的痛点、难点。

开发商代表坦言，保护历史建筑同时又要实现经济收益的目标目前是十分困难的，很多时候只是赚个名声，而且既有建筑改造也没法像做新建筑给建筑师明确的任务书。

规划师代表表示，在具体项目中，规划的博弈集中在公共资源以及容积率问题 。有关各方需认真研究各地城市更新的政策，比如容积率转移，从高成本中找到突破点。

资产管理方则认为，对的客户带来对的价值。在一个价值链中，要把后端的使用者需求前置到业主开发中，形成一个闭环。

建筑师代表表示，建筑核心主要是材料、结构、建构、空间。建筑师的本职工作是踏踏实实把房子做好，在材料经济化、成本可负担的情况下，做出既有烟火气又是高品质的作品。

虽然在城市更新领域探索中并非一帆风顺，但是嘉宾认为，放眼全国，城市更新领域还是有许多机遇。