今年发布的“十四五”规划纲要明确指出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。

城市更新不能“千城一面”

未来，城市更新的目标是建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。独立经济学家、中国城市和小城镇改革发展中心原主任李铁认为，在城市更新过程中，“要尊重城市发展和更新过程中的经济规律，特别要关注是否给老百姓带来生活成本的增加。做城市更新要接地气，更要接人气。”

大规模征用土地、大规模拆迁、统一标准补偿、统一规划开发、统一进行基础设施建设下的城市更新形成了“千城一面”格局，但个性化的空间不是大规模、大面积、大体量的开发和拆迁形成的，而是一个个不同的个体在市场化组合下才形成了各具特色的空间形态。李铁认为，高标准的城市更新不是绝大部分城市都可以做到的。城市更新面临多重选择，不能全是开发商主导的“一刀切”拆迁模式，也不能是政府全面主导的更新方式，要有市场的选择，也要对自发的小规模“微改造”给予政策支持。

约束机制待完善

城市更新目前在中国仍属于新生事物，面临规则不完善的实际难题。在具体更新项目中，银行在放贷过程中仍会将城市更新项目与房地产开发项目归为一类，按照相同利率处理，使得企业进入城市更新领域的门槛较高。而在具体施工过程中，现行的法规条例难以适用于城市更新项目，也导致大量荒芜园区无法被重新利用。

优客工场姊妹品牌共享际此前已切入城市更新领域，在北京等地拥有多个项目，其董事长毛大庆结合实际项目改造经验，指出城市更新建筑面临的具体问题：城市核心城区内建筑结构不宜改动，疏散宽度、疏散出口难以满足市场要求。核心城区缺少集中消防供水设施，单独设置水源对建筑物业要求极高，且占用经营面积。屋顶增建机房的消防要求与城市管理冲突。为此，毛大庆建议制定处理机制。

毛大庆提及，目前城市更新缺少联动决策部门，规划、消防、工商等部门法律法规与旧建筑条件不符，现有政策套用无法运行，运营者不得不长期面对执法部门的处罚，从而给运营者增加不必要的成本负担。他建议，经过政府腾退后的城市更新，应根据运营内容重新确定房屋性质，如住改商、商改住等。

引入社会资本解决资金难题

城市更新是城市系统全面升级，不是简单的旧楼改造以及修修补补，要求企业具备很强的运营能力，特别是产业运营及资本调动能力。

业内人士认为，在城市更新过程中，要求政府、企业、社区三方共同参与、通力合作。奥园商业地产集团常务副总裁王涛表示，城市更新可以倡导共建、共享、共赢的理念，力争实现政府、村民、企业三方共建共享。同时，以开放包容的态度开展合作项目，取长补短，资源整合，在持续扩张城市更新业务的同时实现共赢。

事实上，在老旧小区的改造中，资金一直是旧改的难题。对此，北京愿景集团董事长陶红兵表示，因为老旧小区改造很难产生商业价值，所以不是人人都愿意去做，投资回报大概要10年才能回本，一旦投进去，这10年内都要不断投入，只能通过扩大规模来摊薄成本。

面对老旧小区改造的资金难题，引入社会资本一直是各界大力倡导的办法之一。对此，北京市近日出台的《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》，试图形成居民出一点、企业投一点、产权单位筹一点、补建设施收益一点、政府支持一点“多个一点”的资金共担方式，打通社会资本参与“旧改”的渠道。

那么，该如何吸引社会资本的参与？陶红兵表示，希望政府可以给予一定资源，比如通过小区的停车费、物业费和商业运营来吸引社会投资。这样一方面可以把服务做好，同时也把社会投资形成的资产和设施设备运营维护好，让政府财政投入起到长效作用。

此外，陶红兵提出老旧小区应实行“一揽子”改造，这也是老旧小区改造的突破点。因为老旧小区的改造不光是刷刷墙，还涉及自来水公司、供热公司等单位。过去很难让这么多部门配合。而现在，所有部门协调起来一次性进场，以前的问题都可以得到有效解决。

（作者：袁秀丽 詹方歌 卢志坤）