自2002年6月20日最高人民法院公布《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释﹝2002﹞16号），近20年来，该项制度在维护社会公平正义、保护弱势群体，维护建筑市场秩序，促进建筑市场健康发展等方面起到了巨大积极作用。同时，由于该项制度在理解与适用上的复杂性，也造成该项制度在争议与探索中不断进步与完善。
从《批复》到原《司解一》、原《司解二》，再到自2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释﹝2020﹞25号）（以下简称《司解一》）。我们欣喜地看到关于建设工程优先受偿权的几大积极变化。一是将“建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权”作为一项法定权利，明确列入司法解释，为其理解与适用排除了部分障碍；二是行使优先受偿权的期限被合理延长，《司解一》第四十一条规定：承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起计算。这既较大的调节了发、承包人关系，又充分扩大了保护范围，非常利于建设项目的整体推进；三是将未竣工质量合格的建设工程列入优先受偿范围，这更好地保护了承包人的权益；四是逐步将装饰装修工程纳入优先受偿范畴。
那么建设工程优先受偿权是否就能很好地得以实现呢？事实上，在司法实践中，优先受偿权仍受许多因素的制约而难以实现。
不宜折价、拍卖的情形
《司解一》第三十五条规定：与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。《民法典》第八百零七条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。为此，不难看出，人民法院是否支持优先受偿权，首先得看该建设工程是否适宜折价或拍卖。
最高人民法院在2019年的原《司解二》理解与实用中曾明确：违章建筑和工程质量不合格且难以修复，合同目的无法实现的建筑，以及法律规定的其他情形等属于建设工程不宜折价、拍卖的情形。
如导致建筑违章之由得以清除，使违章建筑成为合法建筑，则该建筑不再属于不宜折价及拍卖之建筑。
质量不合格的工程，承包人不享有请求发包人支付工程价款的权利。同时，《司解一》第十三条规定：发包人具有下列情形之一，造成建设工程质量缺陷的，应承担过错责任：
（一）提供的设计有缺陷；
（二）提供或指定购买的材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准；
（三）直接指定分包人分包专业工程。承包人有过错的，也应当承担相应的过错责任。
法律、行政法规规定的其他情形，最高院明确：对于不适合抵押的财产，更不适宜通过折价、拍卖的方式进行转让。故对于学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施范围内的建设工程属于法律规定的不宜折价、拍卖的情形。承包人对其非公益设施内的建设工程也难以获得优先受偿权。
事实上，在建筑市场上，对基于公益目的的学校、幼儿园、医院等建设项目工程欠款最终都能得到较好解决。对于违章建筑应尽量采取措施让其合法化。同时承包人应加强质量管理，对质量瑕疵采取措施予以修复，以最大限度化解相应风险。
发包人对建设工程不具备所有权的情形
近年来，由于政府工程常常采取BT、 BOT、PPP 等模式建设,其发包人往往是建设工程的代建方,对建设工程不具有所有权。因此，在此类案件中，法院往往不支持建设工程的优先受偿权。
在我们多次遇到的政府安置房案例中，虽然政府安居工程未明确列入法律、法规规定的不宜折价、拍卖的情形，但法院往往认定其为不宜折价、拍卖的情形。甚至连其不属于公益性质的附属商铺、车库也因其所有权不属于发包人而被认定为不宜折价、拍卖的情形。
事实上，虽然在此类建筑工程中，发包人不是建设工程的所有权人，但发包人是项目代建方，其需将竣工后的项目移交建设单位，而由建设单位向发包人支付回购价款。因此，承包人较好的选择是对此回购价款享有优先受偿权。这样容易得到人民法院的支持。因为，根据《民法典》第八百零七条规定的实现方式为折价、拍卖等，而折价、拍卖是将案涉建设工程转化为货币的行为，对回购价款主张优先受偿权的与建设工程通过折价或拍卖实现货币化并无实质差异，也不违反建设工程优先受偿权相关法律规定和立法目的。
同时我们也可以对其经营收入或租金等主张相应权利。
未竣工工程的折价、拍卖价值过小的情形
已取得优先受偿权的质量合格未竣工工程往往难以实现或难以全部实现优先受偿权。未竣工往往是由于发包人资金链断裂、没有资金继续进行建设，而造成“烂尾楼”等现象。而“烂尾楼”所在的土地往往被发包人用于抵押贷款，拍卖时如分别作价予以拍卖，“烂尾楼”价值偏小，承包人难以收回工程价款。
如原规划是商业楼宇，发包人进入破产重整程序时，重整投资人往往会改变规划，将商业用地变为住宅用地，从而使承包人所承建的未竣工工程价值更低，更难以收回工程价款。
在审判实务中我们看到有法官判决“就该项目优先受偿”，但在实施过程中，更多人相信应该只就承包人施工部分优先受偿。从建设工程优先受偿权的立法目的来看，更多是关乎社会公平正义，切实维护农民工的合法权益，“就整个项目优先受偿”能更好地维护社会稳定和谐，也更符合未竣工且质量合格工程的实际情况。因此，笔者希望看到更多这样的判例。
承包人承建建设工程已被销售的情形
承包人所承建的建设工程往往在施工过程中就已取得预售许可开始销售，而基于发、承包人之间的合作关系，往往是在建设工程已被销售或大部分已被销售的情形下，承包人才起诉发包人。因此，即使承包人获得优先受偿权也难以实现其收回工程款的目的。
建设工程销售后，导致同一建设工程上存在更多权利。虽然建设工程优先受偿权优于抵押权和其他债权，但商品房的买受方作为消费者的权利又优于承包人的建设工程优先受偿权。“交付购买商品房的全部或者大部分款项”的消费者即可获得优先保护。甚至某些不良发包人故意利用此情形将部分资产备案给相关利益人，造成“虚假销售”以对抗发包人。
承包人及执行法官在执行过程中应深入调查，严格结合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》（法释﹝2004﹞15号）和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释﹝2015﹞10号）两司法解释，根据入住率、付款凭证等情况认真甄别“虚假销售”以最大程度地保护承包人的合法权益。
承包人更应该在施工过程中加强风险管控，要求发包人提供投资人或在建工程等资产担保，以更好地保障自身的权益。
当然，在实现建设工程优先受偿权的过程中，肯定还会有诸如发包人破产、轮候查封解除等更多、更为复杂的阻扰因素，但笔者希望在法制中国建设的今天，谨遵该项立法目的，一定会迎来更加秩序井然、健康发展的建筑市场。
