7月15日，沪深交易所分别发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第4号——保障性租赁住房(试行)》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4号——保障性租赁住房(试行)》，对保障性租赁住房试点发行基础设施REITs进行规范和引导。

去年6月，保障性租赁住房被纳入基础设施REITs试点项目后，相关试点工作逐步在全国展开。据公开信息不完全统计，截至今年7月17日，已有浙江、广东等12个省份在加快发展保障性租赁住房相关政策中明确提出，支持开展保障性租赁住房REITs试点。

盘活存量资产 促进投融资良性循环

保障性租赁住房REITs是以保障性租赁住房项目为基础资产的不动产投资信托基金。保障性租赁住房与市场上普通租赁住房不同，旨在解决新市民、青年人等群体的住房问题，属于“政策性租赁住房”，由政府给予土地、财税、金融等政策支持。

“发展保障性租赁住房REITs，可以盘活存量资产，带动增量投资，形成保障性租赁住房行业的资金链条闭环，从而实现投融资良性循环。”中伦律师事务所合伙人孟宪石表示。

2021年11月，浙江提出，支持符合条件的保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。

2021年12月，江西提出，鼓励保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金和房地产投资信托基金(REITs)试点。

今年2月，重庆提出，开展保障性租赁住房基础设施REITs试点。

今年7月16日，海南省住建厅等九家单位联合发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，明确提出在把控风险的前提下，探索在保障性租赁住房领域开展不动产投资信托基金（REITs）试点工作。

“推进保障性租赁住房REITs试点，有助于推动住房租赁行业的供给侧结构性改革，不仅能够针对性地解决民生问题，促进城市租住平衡、分流购房需求，也能够在一定程度上解决租赁住房面临的收益率难题。”香港国际新经济研究院执行董事付饶表示。

同济大学法学院副教授刘春彦表示，发展保障性租赁住房REITs主要是为了促进保障性租赁住房市场发展，市场未来前景主要取决于基础资产即保障性住房的租金收入的可持续性，对于保障性租赁住房REITs的投资者而言，其收益取决于保障性住房的租金收入。因此，合理设计保障性租赁住房REITs的方案尤为重要。

业内人士表示，我国保障性租赁住房REITs启航，利于引导市场由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。预期在政策较大支持力度下，后续REITs产品发行节奏将加速。

首批项目待注册 有望迎来更多机遇

从试点情况来看，目前全国首批两单保障性租赁住房REITs项目均于近日获沪深交易所审核通过，离注册发行仅一步之遥。

具体来看，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目、中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目的申报时间（5月27日）与受理时间（5月30日）一致，前者于7月11日获深交所审核通过，后者于7月14日获上交所审核通过。

“预计2022年将是保障性租赁住房公募REITs大幕拉开的元年，公募REITs将推动我国住房租赁行业发展进入新纪元。”孟宪石称，首先，通过公募REITs将运营成熟的重资产打包进行上市，盘活存量资产，实现“轻重资产”分离，使住房租赁企业更加专注于提升资产运营管理能力。其次，REITs还是一个主动管理工具，通过公开市场产品发行，信息披露要求明确、透明，能够帮助提升运营管理效率。同时，为了提高REITs的收益率，会促进住房租赁企业更加专注于运营能力的提升。再次，作为一种主动管理型工具，由于公募REITs每年收益分配比例不低于年度可供分配利润的90%，实际上是以全新的REITs租金分红逻辑改变传统房地产的高周转销售逻辑，从而避免房地产价格和租金过快上涨预期。最后，REITs的扩募机制为住房租赁市场带来更多的机遇和想象空间。

付饶认为，虽然REITs产品收益稳定、风险适中，但宏观经济、利率等因素会对REITs产品的市场表现产生影响，投资者依然要理性看待，不应脱离产品本身特性盲目跟风投资。

（作者：邢萌）