“让城市生活更美好”是上海城投控股股份有限公司（以下简称上海城投）自创立以来始终如一的愿景。三十年发展至今，上海城投已形成四大核心业务板块，从单一的政府融资平台转型为政府投资主体、重大项目建设主体和城市运营主体。在城市发展逻辑中，上海城投自身也不断转型发展，在上海城市建设中创造了一个个经典案例。近日，上海城投总裁张辰在接受媒体采访时，通过露香园更新改造、保障性住房建设等案例分享，从破解城市更新难题，创新熟地开发模式，保障性住房建设等维度， 展示了上海城投控股作为住房保障体系建设的主力军、成片土地开发的先行者、历史风貌区城市更新的深耕者三大角色的使命担当，也体现出在国家战略下，城投不断打造契合城市发展需求的产品体系的深度思考。

问：上海城投创立三十年，见证了上海的改革开放，自身肩负着“三大主体”职能，其主要成就集中在哪些方面？能否从企业责任、技术体系、实施机制等角度，分享一下城投控股的产品体系？未来，城投控股将如何在政策导向下，打造重点产品？

张辰：城投房地产的三十年见证并深度参与了上海改革开放以来的城市建设。与其他房地产企业相比，城投房地产业务主要的责任和职能更是体现在服务上海住房体系建设和城市功能风貌升级上。三十年来，城投控股始终担当着上海住房保障体系建设的主力军、上海成片土地开发的先行者、上海历史风貌区城市更新的深耕者这三个角色。

城投控股把服务城市、服务民生、服务行业作为房地产业务开展的方向，在项目实践中坚持“温度”，建设投资了670万平方米的保障房，80万平方米的租赁住宅，惠及20万市民；坚持“宽度”，在新江湾城成片土地开发、露香园历史风貌改造等项目中深耕20多年，助力城市更新升级；同时也坚持“深度”，在特色化住宅和商办园区、楼宇建设中不断技术创新，展现对现代办公居住空间的全新解读。

未来城投控股还将秉持“人民城市人民建、人民城市为人民”的理念，根据上海城市发展规划要求，着重推进城市更新、住房保障体系建设任务，进一步通过城投宽庭租赁住宅、核心区域城市更新等核心产品的打造，展现城投品牌。

问：新江湾城是上海最大的成片开发土地，自1996年建设起步，已有二十多年的历史，融汇生态型花园城区、生态走廊、中央公园、科技园、商务办公区等业态，该案例是否可为其他城市的土地开发提供成熟的模式和经验？

现在的新江湾城作为上海中心城区最大规模的生态化、国际化社区的代表之一，很多朋友对它已经非常熟悉。这片土地原为江湾机场，见证了从抗日战争、解放战争一直到新中国成立后，中国空军一段非常重要的发展历程。1998年中央军委将江湾机场交回上海市政府后，由上海城投负责实施统一规划，城区总用地总面积9.45平方公里，并对其中5平方公里进行综合开发。2001年8月8日，韩正同志在时任上海市副市长时到新江湾城调研，提出了要将新江湾城建设成为“21世纪知识型、生态型花园城区”的总体目标。

二十年来，在上海市委、市政府对土地开发理念的前瞻思考和正确领导下，在杨浦区和市区各相关部门的大力支持下，上海城投面对成片土地开发周期长、资金投入大、系统涉及面广、组织实施难度大的实际困境，边探索边实践边总结，创新地提出了一整套系统解决方案：

一是机制上充分展现以“统一规划、社会协同”为特征的统筹作用；

二是体制上充分发挥以“政府主导、城投负责、市场运作”为特征的三位一体协作效应；

三是规划上充分体现以“功能合理布局、资源均衡配置”为特征的土地综合利用效益；

四是开发上创新以“先地下后地上、先配套后居住、先环境后建筑”为特征的新型熟地开发模式；

五是实施上全面凸显以“规划为先、策划为要、计划为纲、文化为魂”为特征的工作策略。

这些策略在现在的许多区域开发中已经被广泛应用，但在20年前，开发理念还是比较超前的。未来，伴随着南部五角场知识商务区的逐步建设完成和北部湾谷科技园区的功能提升，新江湾城将真正成为一座“生态化社区、高水平校区、国际化园区”三区协同发展的示范性城区。

问：在城市更新进程中，诞生了多种更新模式，露香园的更新改造见证了在上海市中心保护历史街区风貌的同时又创造出高品质人居住宅的可能性，这个项目没有先例可借鉴，城投又是如何思考历史风貌保护与更新的问题？在开发过程中如何平衡企业经营与社会责任的关系？

张辰：为了传承上海的城市基因，重塑区域的功能形象，2002年7月，上海市政府将露香园区域的改造任务交给了黄浦区政府和上海城投。由此，上海规模最大的以居住功能为主的历史风貌保护项目拉开帷幕。

由于缺乏可借鉴的案例，城投控股坚持“让城市生活更美好”的愿景，边实践边探索，努力破解传承与创新、保留与利用、风貌与协同三大平衡的城市更新难题，总结出一整套“加、减、承、除”城市更新实施公式，将露香园一期打造成为上海城市人居新地标。

一是动迁安置做“除法”，联动自身保障房建设资源，完成了上海地域规模最大、户籍人口最多、居住密度最高地块的动拆迁工作，改善了9000余户百姓居住困难问题。

二是保留保护做“承法”，坚持“留改拆”并举、以保留保护为主的原则。区域内保存了现状相对完好的2万多平方米历史建筑，以及发现的一段明代老城墙残段，并对富有特色的老城厢城市肌理特征予以保留。

三是还原历史风貌做“减法”，针对老城厢地区历史沿革复杂，特别是经过相当长一段时间的无序使用后，城市功能和形态退化衰败严重，大量的随意拆除加减极大地破坏了原有的城市风貌的情况，在基于细致科学的勘测和调研分析的基础上，制定了一整套去腐存精的改造更新方案。

四是现代人居环境做“加法”，在产品规划设计上突破创新，对地下空间进行了大范围的利用，在节能、消防、抗震、装配式建筑、安全技防等方面，广泛采用了大量的新技术，既保持风貌特色又符合现代生活需求，达到全面升级现代品质生活的目标。同时充分挖掘露香园活力的根源，传承文化、商业基因，延续区域繁荣的场景。第一家刊印《共产党宣言》、传播党的理论的上海书店在露香园社区内原址重现。

2021年1月，城投控股通过市场化土地竞拍获取了露香园二期土地。在一期开发成果的基础上，城投控股将对标上海城市建设发展要求和黄浦区空间布局“十四五”规划，协调保护与发展两方面需求，在更大范围实现历史肌理恢复、风貌街巷复兴、开放空间优化和历史建筑活化，重塑老城厢露香园地区的整体城市风貌。持续打造承载人民梦想的历史、文化、生态魅力社区，展现城市社会经济文化交流的新场景。

问：上海城投开发了四代保障性住房，达成什么目标？“加快发展保障性租赁住房”是“十四五”时期住房建设的重点任务，城投布局了三大区域的自营租赁住宅，目前运营情况如何？未来又有何计划？

张辰：作为上海市保障性住房建设领域的“排头兵”，上海城投的保障房建设始于公司成立之初，是城投控股发展历程中的一项重要核心业务，也是参与民生保障工程的重要载体之一。1992年至2000年，上海城投是上海申字型高架道路的动迁安置房的主要投资者，共投资建设交付了近200万平方米动迁安置房。后随着轨道交通等一大批重大城市基础设施建设和新一轮旧区改造的实施，在上海市委、市政府的号召下开展了四轮保障房建设。共投资建设了670万平方米、6万套保障房，解决超过18万人住房问题。

在建立完善租购并举住房体系的当下，上海城投把积极参与租赁住宅的开发运营作为新的时代使命。自2018年起，通过市场招拍挂、存量商办改造、商品房配建等市场化运作方式获取并建设运营8个租赁住宅社区，遍布闵行、浦东、杨浦、临港新片区等区域，落实租赁住房房源15800套。

2019年8月8日，上海城投租赁住宅品牌——“城投宽庭”正式发布。2020年8月8日，首个租赁房项目“湾谷社区”正式开业，推出房源852套，出租率始终保持在95%以上。2022年，江湾社区、光华社区、浦江社区计划开业，城投宽庭运营规模达到5000套。

目前，城投控股已经形成了一整套基于保障性租赁住房政策要求和符合当代特大城市租住需求的，从投融资到设计建造到社区运营的操作体系。作为上海保障性租赁住房的开发建设运营的主力军之一，未来我们也希望能为上海千千万万的优秀人才提供安心、舒适、高性价比的居住空间。

问：上海疫情封控期间，上海城投发挥了城市运行保障的主力军作用，而疫情肆虐下，也暴露出上海一些老城区基础设施落后、生活不宜居的许多弊端，未来上海的城市更新将如何在创建宜居的人居环境方面发力？

张辰：在疫情防控常态化的阶段，老旧城区的城市更新和社区服务管理能力提升的要求显著提升。

目前，城投控股正在持续积极参与旧区改造、城中村改造任务，加快推进露香园二期、虹口万安路、杨浦平凉街道的城市更新项目，极大改善区域居住生活品质；同时还在积极推进租赁住宅建设运营任务，解决大批人才居住需求。

疫情封控期间，城投宽庭湾谷社区管理团队承担了居委会、业委会和物业三重职能，落实了社区每天核酸检测、环境消杀、配餐供应、医疗紧急事件处理、老弱病残孕关怀等工作，完善了一套宽庭社区防疫工作方案，得到了社区千名租户的一致肯定，社区自4月中下旬以来始终保持清零状态。由此，为租赁社区管理实践总结出一套疫情常态下的标准化管理方案和流程。

我们希望疫情能尽快过去，大家的生活能尽快恢复如常，我们的社区管理工作也能不断地做深做细做精，使社区具有不断适应和应对各种新需求的能力和生命力。

（上海市建筑学会，本报记者 吴真平）