进入2022年，城市更新内涵更加丰富。

“城市更新”，首次提出于2019年12月的中央经济工作会议，于2021年3月首次写入当年政府工作报告和“十四五”规划文件《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，将其上升至国家战略层面，并将正式全面展开。文件中指出：“推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。”这为创新城市建设运营模式、推进新型城镇化建设指明了前进方向。

城市更新发展以“小规模、渐进式”的城市改造方式逐渐走向成熟，并与新型城镇化战略相结合，通过土地整理、基础设施建设及旧城更新三大环节推进新型城镇建设与区域可持续发展。同时，以“三旧”改造为抓手，加快老旧小区的更新改造。2022年是我国城市更新发展的关键之年，城市更新在国家政策要求和地方实践的推动下进入新时代。

政策密集出台 保障城市更新平稳有序开展

近两年来，从中央到地方对城市更新的政策支持不断，相关支持和规范性政策也进入密集出台期。

2021年4月，国家发展改革委发布《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，提出在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新行动；2021年9月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》，提出到2025年层级多要素的城乡历史文化保护传承体系初步构建，形成一批可复制可推广的活化利用经验，历史文化保护传承工作融入城乡建设的格局基本形成；2021年11月，住房和城乡建设部发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，全国第一批21个城市更新试点城市名单确定；2022年11月30日，住建部总结城市更新试点城市和各地经验做法，印发了《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）》，城市更新有了可复制的经验。

在中央政策的带动下，各地积极响应，加大城市更新力度，政策密集发布，为城市更新领域提供切实可行的落地方案。根据住建部数据统计，截至2021年底，我国已有411个城市实施2.3万个城市更新项目，各地出台的有关地方条例、管理办法和指导意见超过200个。

城市的发展正在由“增量扩张”转向“存量更新”，“实施城市更新行动”的启动，代表我国城市更新已进入适应新时代要求、承载新内容、重视新传承、满足新需求的新阶段，标志着城市建设从“粗放式发展”进入“精细化运营”时代。

“实施城市更新行动”转变为“严防大拆大建”

2022年2月24日，国务院新闻发布会提出，下一阶段城市更新的建设将从7个方面推动，包括健全城市体系、优化结构布局、完善城市功能、管控建设底线、提升居住品质、提高运行效能、转变发展方式等。会议中明确防止大拆大建，为精细化城市更新发展进程奠定了基调。7月12日，发改委发布《“十四五”新型城镇化实施方案》，再次提到有序推进城市更新改造，并强调推进老旧小区、厂区、街区、城中村等，防止大拆大建，进一步约束城市更新的改造方式。

城市更新并非简单地推倒重建，而是更加注重城市整体空间规划和土地利用、资源配置的均衡及人居环境的改善等。城市更新行动中最大的问题是“大拆大建”以及对历史街区的保护不足。为防止各地重走城市粗放开发建设老路，住建部起草了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，通知要求，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑，最大限度保留老城区具有特色的格局和肌理，为城市更新划出底线。

此后，关注城市更新过程中对历史文化的保护，防止大拆大建成为地方城市更新的主旋律。2022年北京、深圳、广州、成都等城市均发布城市更新相关的工作规划。其中，北京提出在 “十四五”期间全市集中建设区内共有可更新建筑约2.45亿平方米，以保留利用提升为主，拆除面积不超过现状建面的30%，进一步防止大拆大建。广州表示2022年实施123个城市更新项目并且防止违规大拆大建，强调对历史文化街区、历史名镇等的保护。由此可见，城市有机更新受到更多地方政府的重视，政策的整体基调也由“拆改建”转变为“留改建”。

未来，我国城市更新的内涵将更加丰富，关注点由外延式的发展转向城市内部空间质量提升，强调城市质变及城市有机更新机制的形成。各地也将在实践中不断完善支持存量更新的政策举措，逐步探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式。