近日，厦门建发股份有限公司（以下简称建发股份）发布公告称，公司筹划通过现金方式协议收购红星控股持有的红星美凯龙不超过30%的股份。交易完成后，公司可能成为美凯龙控股股东。此次股权转让尚处于筹划阶段，具体交易方案仍需进一步协商和确定。

建发股份收购红星美凯龙股份一事引发业界广泛关注。作为国内家居卖场的龙头企业之一的红星，何以会走到寻求被收购的地步？建发股份又是什么来头？如股权转让真正达成，双方将如何分工，运营红星的还会是车建新团队吗？

红星控股债务压顶

外界普遍认为，此次收购或与美凯龙控股股东红星控股的资金压力有关。

红星控股近年来面临较大的经营压力。2022年中期财报显示，在母公司层面，红星控股的货币资金仅为3.4亿元。此外，红星控股短期借款以及1年内到期的非流动负债合计超过100亿元，流动负债和非流动负债合计为246.25亿元。

从合并层面看，红星控股的货币资金为87.56亿元，较2021年末减少约20亿元。此外，红星控股短期借款以及1年内到期的非流动负债合计超过250亿元，流动负债和非流动负债合计为1229.19亿元。净利润方面，红星控股合并范围净利润为亏损27.28亿元。

值得一提的是，就在易主公告披露前不久，美凯龙于去年12月25日发布控股股东红星控股及其一致行动人西藏奕盈的减持计划，拟合计减持最高不超过3.41%的股份。仅按公告披露前一日收盘价计算，合计套现金额超过7亿元。从公告披露来看，此番减持，主要原因可能出于偿还债务。

亿翰智库去年9月发布的一则报告明确提到，美凯龙目前最核心的问题是母公司红星控股债台高筑，且资产大部分都在子公司旗下，形成了典型的“子强母弱”局面，母公司面临明显的流动性危机。而作为红星控股旗下最重要的子公司，美凯龙亦将受到母公司危机的冲击。公司仍然需要在经营上持续发力，在后地产时代努力活下去。

租金收入呈现“疲态”

2022年三季报显示，美凯龙前三季度营收为104.84亿元，同比下滑7.67%；净利润为13.18亿元，同比下滑36.17%。若按单季度来看，2022年第三季度的营收、净利润同比下降趋势更为明显。

与经营情况相对应的是，公司自营商场的商户租金出现了下滑。为支持商户及家居建材行业的持续发展，美凯龙曾在去年8月底主动发布减免自营商场商户租金及管理费的公告，彼时公司测算对营业收入的累计影响不超过5亿元。

紧接着，美凯龙在去年10月底披露公司自有商场租赁及管理费收入环比出现下滑。据披露，公司2022年9月发生当月公司自有商场的合计合同租赁及管理费收入较上月环比下滑的情形，即2022年9月较8月下滑5300余万元，下滑比例为8.81%。而下滑的原因主要是公司自2022年9月初起对部分减免符合条件的自营商场部分商户相应减免了租金及管理费，引起租金下滑。

值得注意的是，去年末武汉建材家居商户与美凯龙因租金问题出现了较大分歧。去年12月23日，武汉市装饰建材家居发展商会对美凯龙发出的一则停业通知书显示，决定自12月24日开始，对汉西红星等美凯龙设立于武汉的五大卖场统一关停店面，不再营业。至于租户“罢工”的原因，主是因为是疫情反复下导致商场内顾客流量总体较低，该商会希望美凯龙能出台减免政策，为各品牌商户减租减压，但因当时沟通无果，无奈选择停业。虽然此后美凯龙公开表示，武汉商场方面已经与武汉市装饰建材家居发展商会达成了基本共识，商户已正常营业。但在业内人士看来，商场的租用商户对租金敏感度不断提高，对美凯龙而言大概率会造成影响。

厦门国资强势加盟

种种压力之下，更换实控人似乎是摆在美凯龙面前的重要选项之一。

据悉，以供应链运营和房地产开发为双主业的建发股份背靠建发集团，实控人为厦门市国资委。作为厦门国资委下的龙头房企，建发股份资源禀赋优越。建发股份上市以来连续多年高速发展，营业收入、净利润、净资产等主要经济指标以年均接近30％左右的速度增长。

资料显示，建发股份是以供应链运营和房地产开发为双主业的现代服务型企业。其中，供应链运营业务是建发股份业绩的主要贡献力。根据建发股份2022年三季报披露数据，2022年前三季度，供应链运营业务贡献营收5276.93亿元，同比增长19.34%，占总营收比重达93.47%。在供应链运营版图上，近年来建发股份还大力拓展消费品业务，并成立了消费品事业部，以聚集业务资源，合力探索消费品运营模式。

或许圈外人听到建发股份略感陌生，但在房地产行业，其旗下两大核心业务之一的建发房产如今却是“无人不知，哪个不晓”。因为就在2022年12月31日，克而瑞地产研究发布的《2022 年中国房地产企业销售 TOP200 排行榜》中，建发房产以1703.2亿元，位列第十，首次进入房企销售十强。

值得一提的是，建发股份在2021年年报中表示，要在已有的汽车、酒类、轻纺产品及乳制品的基础上，拓展更多消费品品类。因此可以预见，通过此次交易，建发股份将涉足万亿家居消费市场，通过拓展家居、建材等消费品品类，进一步夯实供应链业务版图优势。

双方如何分工

如果双方“股权转让协议”真的按计划签署，达成收购后，将如何进行业务方面的分工呢？此前，就有业内人士对此予以观注，认为如果由车建新团队继续经营红星美凯龙，新大股东做好公司资本运营把控，则新旧大股东更能达到双赢。

如果双方最终真能达成这样的协定，对于红星美凯龙在全国的众多品牌商户而言，当然也是最为稳健的过渡方式，也是大家最为期待的结果。但最终如何，要看双方进一步的谈判了。

家居卖场商业地产模式何去何从

此次建发股份对红星的收购，也让我们注意到，曾经统领中国家居建材流通一个时代的商业地产模式，似乎走到了一个死角。

回过头来看，为什么过去红星美凯龙、居然之家等中国式商业地产模式的家居卖场，打败了当时进入国内的全球零售卖场家得宝、百安居？那是因为中国家居卖场是中国房地产行业高速发展带动的结果。过去房地产跑得快，家居建材也就跑得快。对于开发商来说，只有快速拿地规划、快速销售期房、建成交付、才能缩短资金周转周期，保障高杠杆的资金链体系正常运转，并满足更快获得更多收益的需求。这样一来，交付毛坯房才是最快的。这也让中国的商品性住宅建筑从一诞生，就没能像国外一样，发展成有不同交房标准的精装房。

毛坯房需要最基础的装修，需要买建材，之后才是买家具。应该说中国式建材家居卖场，适配了这种产业发展的高速度。

总体上看，中国几乎所有的家居建材品牌都是通过传统的经销商模式发展崛起的，直到现在经销商模式依然是产业发展的主流渠道模式，而大部分经销商是跟随租赁式家居卖场一起成长起来的。商业地产模式的家居卖场根植于中国本土文化，并完全符合当时家居建材行业高速发展需要。这种模式的家居卖场，伴随、扶持了一批品牌商、经销商的成长，以红星美凯龙、居然之家等为代表，迎来了二十年高速发展的黄金期。

但是，随着消费者越来越需要整体家装解决方案，卖场无法提供相应的服务能力，简单展示已经无法适应行业的发展；同时，房地产整体下行，加上疫情影响，商业地产模式的卖场资金变得十分紧张；此外，随着家装公司等新兴零售模式崛起，他们服务能力大幅提升，抢占了卖场的大量生意……种种因素叠加，如今的家居卖场客流稀少，卖场价值大幅下滑。

建发股份收购红星美凯龙股份，也许是一个时代的转折点，意味着中国式家居卖场商业地产模式或将走到尽头，新型零售模式即将登上舞台。

（宗禾）