城市更新这一领域在近两年建筑市场走向存量和增长放缓的情况下，是建筑行业中各企业都积极布局、奋力争抢的高地。那么城市更新这一概念对建筑企业提出了哪些新的挑战？
城市更新的来源使其天生具有挑战性
城市更新的首次提出，是伴随着发达国家城市中心区空心化问题的逐步凸显，在1958年的荷兰首届世界城市更新大会上被正式定义：生活在城市的人，由于对自身居住的环境等方面存在不满而提出对舒适生活需求所产生的城市建设活动，就是城市更新。这里可以看出城市更新形成的三个必要条件，第一，城市中要有一定规模的居民；第二，居民具有改善生活环境的需求；第三，其社会条件（政策、经济、文化）能够支持并满足建设活动的开展。
我国的城市更新是以2009年深圳市作为首个实验探索城市开始，经历了2013年广东“三旧”改造、2015年中央城市会议“城市发展内涵提升”、2017年住建部“城市双修”、2018年“城镇改造”这一集中成长期。2019年后，随着中央经济会议首次强调城市更新，2020年住建部加强了对老旧小区改造、社区建设的规划，2021年印发《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，确定了包括北京、西安、成都、重庆渝中区等多地作为第一批城市更新试点地区，将城市更新工作放到长远战略规划的高度。综上所述，我国的城市更新深度扎根于时代变迁，符合我国国情，受到国家政策支持与财政保障，未来中远期（15年内）必将会在各地陆续实施推进。
同时可以预见，未来城市更新市场空间广阔，经过多年政策强调，在当前建筑行业整体增长缓慢的情况下，市场竞争将非常激烈。尤其城市更新的地域属性强，当地省级企业具有市场天然优势，其他部分建筑企业在该市场中竞争难度大、空间小。
城市更新的内涵决定其存在诸多挑战
城市更新的具体含义，根据不同分类可以得出很多解释。本文根据其自身的内涵，将其由表入里，分为空间改造→功能升级→文脉传承。展开来讲，即通过对旧城改造、棚户区改造、社区改造等以城市居住区为主的地块进行空间的改造和再开发，达到居住及其他配套如商业、娱乐、教育、交通等功能的升级，最终形成与当地文化、习俗等软功能的传承、融合，甚至弘扬与加强。
以成都市为例，根据2022年该市办公厅发布的城市更新实施办法，本地的城市更新主要以国家中心城市、公园城市、国际门户枢纽城市以及世界文化名城为战略定位，涉及老旧城区的新建、改建、扩建、整治，TOD综合开发，基础设施完善、历史风貌建筑保护以及生态环境建设等方面。具体工作步骤上，首先确定包括总体规模、各阶段目标等关键要素的城市更新专项规划。其次评估各地块区域与各更新单元，明确各片区的城市功能、具体改造内容与目标要求。最后，通过论证必要性与可行性，综合群众意愿、区域现状、资金平衡、社会稳定风险等各因素对相关地块的城市更新实行分段推行。
城市更新的可行性论证不仅在前期排布各地块城市更新实施进程中至关重要，同时还对后续承担建设职责的建筑单位提出了要求与挑战：建筑企业需要在民众支持、地域现状与社会稳定、资金支持等方面进行综合考虑，提前布局。尤其是围绕居住地拆改提升的建设项目，当地居住的老百姓意愿问题是绕不开的，要合理安排拆改区人员搬迁，保证最大限度地减少对居民生活的干扰，同时还需保证工期，控制成本，考虑社会影响等问题，决定了城市更新具有突发性与不确定性、项目程序繁琐、周期延迟等问题。无疑，该类项目天然就比一般建设项目存在更多需要综合调解的重难点。
施工过程中面临的问题与挑战
1.政策
首当其冲的是政策风险。城市更新虽有规划性的政策文件作为支撑，但第一批试点城市在2021年才正式启动，各城市真正着手实行的经验截至目前仍旧十分有限。同时城市更新涉及的群众利益广且深，在施工可能持续延后的长周期中，项目建设初期根本无法预料后期政策是否会出现变更、收紧等情况，由此直接导致成本增加，甚至难以履约。
举例来说，若涉及到企业资金投融资、施工建设标准收紧等，会直接导致建筑企业资金与建造成本增加，增加履约风险；若存在土地改革、整体规划政策调整等宏观性变更，则整个项目都有被叫停的风险；另外，城市更新领域炙手可热，政策在不断向外传递支持导向的同时，也存在更迭周期短的问题。新规出台后是否会与原政策形成矛盾冲突，原来的项目手续是否仍旧适用也不能完全保证。由此出现的，因为政策原因导致的工期延长、成本增加、项目被砍等风险问题是需要承建企业提前知晓并具备相应的应对机制及承受能力，才能在该领域市场中站稳脚跟、打下属于自己的口碑与市场。
企业如何应对政策风险，笔者有几点浅见：首先，成立城市更新项目的信息更新小组。可以在现有部门中设立专项虚拟小组，或对战略，或技术部门布置在城市更新项目方面的关键工作，要求参与人进行具体项目的前期调研、进场可行性分析、施工期间的信息跟踪与分析，对具体项目形成政策性的研究支持。其次，按照具体工作对相关人员执行绩效考核，与其自身的薪酬与晋升等激励挂钩，形成城市更新项目研究的常态化机制。中长期内，培养出一批专注于该领域研究的人才及骨干，完成最大限度内对政策信息研究及跟踪的风险应对机制。
2.社会
其次，在于社会风险。主要在于改造区中城市居民的居住环境保障问题，以及拆迁区中居民的迁出及安置问题。首先，对于建筑改造升级，一般不会涉及到当地区民的搬迁，但由于该类项目并非新建，而是对旧墙、屋顶等建筑本体进行施工，建造期间产生的噪声、扬尘、工地人员管理等问题都比一般施工项目需要更加考虑当地居民的诉求，由此为施工本身带来了更严格的管理要求。而对于第二个问题，涉及拆迁，可能会直接导致施工停滞，项目工程持续延期，甚至出现社会问题导致企业口碑信誉下滑。在实际中，对于人员的拆/搬迁问题很多是由政府部门主导，由相关的投资企业或房地产开发商实施原居民的拆迁施工，这里涉及的社会问题甚至会导致冲突、居民上访等艰巨的社会问题。而相关问题的原因复杂多样，无法以固定的模式快速统一解决，期间耗费的人力物力，工期拖延的成本，或是不良的社会影响，都对企业的资金安全、长远可持续发展形成严重威胁。
针对这类问题的解决，笔者认为，施工企业自身能够发挥的作用是很有限的。幸运的是，我国发展到现阶段，已经很少看到因为拆迁问题而引发的社会新闻，民众对拆迁的接受度也在随着社会的进步、整体更具市场化的社会氛围在逐步提高。同时得益于相关配套政策的完善以及大众舆论的理性化，“钉子户”更不容易因为想要寻求更高利益而群体性出现，且因其形成的负面社会影响，舆论能够发挥更大作用，“钉子户”也更愿意“见好就收”。但期间付出的沟通、调解成本仍旧是建筑企业不得不考虑的关键要素。
3.资金
最后，在于财务融资风险。众所周知，施工企业垫资情况非常普遍，同时，政府项目虽然信誉良好，但政府财政很多情况下很难对大型项目在施工初期提供资金支持，更多的是竣工后结算，尤其很多政府因为前期投资基础设施建设而存在巨额的欠款无力偿还，结算款项更是有被延期的风险。另外，城市更新中的TOD综合开发、城市基础设施改善等大型项目建设资金需求量大，企业自身资金难以覆盖的情况下则需进行对外融资，资金风险增加，对资金的管控能力要求则快速上升，对企业的管理水平提出了更大挑战。而同时，上文已经提到，城市更新项目最大的特点就是在于突发性与不确定性强，项目周期长，企业无法及时回款导致融资成本增加，过程中将有可能遇到融资利率上调情况，进一步加剧资金风险。
综上所述，城市更新领域是我国未来建筑行业发展的蓝海区域，但机会往往伴随着风险，进入者需要具备前瞻性的战略眼光、良好的资金情况以及风险承受能力，内部机制及时优化调整的管理氛围，才有可能在城市更新这一高地上站稳脚跟，持续发展。
（作者来自上海攀成德企业管理顾问有限公司）
