随着各地纷纷推出城市更新条例，城市更新建设成为新时期发展的“重头戏”。其中诞生不少成功的案例，但也暴露出不少体制机制的问题。近日在中国城市规划学会城市更新分会年会上，中国城市规划学会副理事长伍江就城市更新价值导向中出现的问题、城市更新的实施路径、城市更新的技术保障三个方面18条内容作了系统阐述。

城市更新价值取向中的六个“谨防”

伍江说，当全国都在热火朝天地讨论城市更新的时候，一定要冷静思考，谨防城市更新行动变成新一轮的大拆大建。

毫无疑问，城市更新是一场重大的市场机遇，但它跟过去的土地财政不一样，虽然在文件里对城市更新的定义都说为了防止大拆大建，变“拆改留”为“留改拆”，事实上，许多地方政府仍是把城市更新看作是新一轮的财政的重要来源。城市更新如果成为拉动经济的主要力量，可能就容易走偏。

近年来，上海在中心城区提倡楼宇经济，提倡经济结构转型、生产方式转型等等，无非就是想更多地从城市经济正常发展中，获得持续不断的财政动力，而不是在这里卖地。即使这样，上海土地财政的依赖率仍然高达60%～70%。而别的地方更高。

很显然，市场经济给我们带来了好处，但市场经济那只无形的手对社会带来的危害，被忽视了。

城市更新中有两块重要的土地来源，一是居民住宅，一是工业基地。工业基地里有不少历史文化遗产，但工业基地更大的意义在于它是城市发展的重要空间存量资源，现在因为居民拆迁成本过高，工业基地被盯上了。如果把中国所有的老工厂全部改成房地产用地，这是一个大问题。所以，要谨防城市更新成为继续支撑“土地财政”，成为政府财政的新钱袋。

过去很多的土地资源是浪费的，我们把那些存量土地低效空间资源释放出来，提高它的效率，这是正确的。但是现在这很容易变成新一轮的折腾。要谨防城市更新成为折腾“存量建设用地”。

现在提高土地使用效率认定的标准就是提高容积率，但如果在这上面没有产生新经济、新产业，租金更低了，这只不过是造了一个“空壳”。新的低效率代替旧的低效率，最后还是低效率，而我们要的是真正的高效率。所以，城市更新中释放低效空间资源，是需要深入研究探讨的一个课题。

城市更新的本质，就是不断提高城市的宜居、韧性、智慧水平，保护城市自然生态和历史文化环境。其实这不仅是城市更新的本质，也是城市发展的本质。

现在的城市管理者很容易把城市更新理解成“涂脂抹粉”，让这个城市变得好看一点，整洁一点。其中一个频发的动作是城市的公共空间整治。在实际执行中，往往以整洁为名把这个城市的活力给整掉了。城市不能过于“洁癖”，水至清则无鱼，城市的活力往往来自于非正式的部分，而非来自于正式的部分。所以，谨防城市更新成为表面化涂脂抹粉，甚至为了整洁而损毁活力。

城市经过不断的更新，理应让城市走向更加公平、正义，让更多的人享受到经济社会的进步，得到更多的普惠。城市是全体人民的家园，城市有各种收入阶层的人，人民不仅仅指的是大多数中产，更指的是底层的少数。如果这些人在城市中得不到归属，享受不到社会的进步，就不是真正的进步。所以，要谨防城市更新成为断绝城市底层生路的“杀手”。

城市更新应该是让城市更有活力，而不是为了更便于管理。现在各地城市都在搞精细化管理，如果城市更新不精细化，就不能够实现更新的很多细微之处。但问题是不能走偏，城市的精细化管理在于该宽的地方宽，该细的地方细，而不是凡事都要精细。所以，谨防城市管理者过分满足其洁癖，而不能容忍任何不妨碍公共利益的非正式空间的存在。

城市更新的六条实施路径

一是改变原有大规模房地产开发模式推进城市更新，体现城市更新常态化、恒久化、渐进式特点。

二是改变原有旧城改造过分强调“就地平衡”的市场模式，通过更多的整体统筹来突破城市更新中资金平衡的瓶颈。

三是改变原有规划建设管理模式，建立规-建-治一体化城市管理体系。

四是改变原有大规模建设时代一味追求开发规模的思维惯性，鼓励城市小尺度、小规模、微更新。

五是改变原有快速发展时代“效率优先”为“品质优先”，提倡“慢工出细活”，提供城市管理精细化水平。

六是改变原有旧城改造政府或开发商单一开发主体模式，鼓励包括市民个人在内的多元化开发主体，体现共建、共享、共治的人民城市理念。

城市更新的六条技术保障

目前城市更新最主要的技术瓶颈是管理技术、机制的困境，所以，要突破不再适应于现阶段发展模式的法规、规范、标准，尤其要突破现有管理制度、法规体系中死板的土地和建筑使用性质管理，创造有利于提高城市品质，激发城市活力的顶层制度设计、政策设计。我国的城市更新条例都有一个共同规律，出台一个原则性的导则，然后再出台细则来补台，这是城市更新体系建立时的制度缺陷。我们现在大量的城市更新实践，最后推动的是目前城市更新体制机制的改革。如果通过这些成功的实践促成改革的成功，后面才会有更多的健康的城市更新案例出现。

二要鼓励规划设计内容和方法的创新探索，使之更加适应规-建-治一体化的新要求，尤其是适应于城市日常非建设管理的要求。在城市更新时代，大量的城市更新不是通过大规模建设行为来实施的，很可能这个地方是不需要建设的，但是通过日常的维护管理来实施城市更新的。城市的日常管理的作用越来越大，需求越来越高。城市执法大队，理应是这个城市管理队伍中素质最高的队伍，而不是素质最低的队伍。而现实恰恰相反。

三要充分发挥数字技术、人工智能等新技术的作用，建设并完善城市全要素、全过程、精细化、数字化管理监测系统。在城市管理中，数字化技术可以提升管理效率，但是如果把人的价值取向的决定权交给人工智能，就是人类的灾难。我们不能允许那一天存在。

四是加快建设工程技术创新，特别是针对城市自然生态环境和历史人文环境敏感脆弱地区的适应性工程技术的创新。过去做规划设计往往不顾技术创新，而现在设计团队与施工队合作，有可能解决一些重大的空间的约束、时间的约束、环境的约束整治的问题，这都需要技术创新。

五是加强历史建筑修复技术的研发，使历史建筑在城市更新过程中得到更好地保护。

六是在城市更新过程中，特别关注绿色低碳各类适应性技术的研发，通过城市更新提高城市韧性。伍江认为，“不能因为为了保护我们的历史传承，最后让自然生态受损，因为人类的精神的产品、文化的创造，都是基于一定的自然物质环境的。一旦这个自然生态环境遭到破坏，我们的历史文化的所有生产行为都没有了载体。我们把城市韧性看作是城市安全性的要求，这个安全不仅是指的我们生命财产安全，也指我们的历史文化安全，还是我们整个人类生存环境的安全。”