4月20日，最高人民法院发布了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号，以下简称《1号批复》），对当前形势下“烂尾楼”频发导致大量商品房项目纠纷中，购房者房屋及房款请求权、建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权相关问题的处理作出重要指示。建设工程价款优先受偿权是施工企业维护利益的核心保障，为保障工程款顺利回收，现就《1号批复》实施后风险防范应对提示如下：

一、《1号批复》解读

1.商品房消费者超级优先权包含房屋交付请求权与价款返还请求权，均优先于承包人的建设工程价款优先受偿权。

房屋交付请求权的本质是基于生存权的物权期待权，与价款返还请求权的区分点在于房屋是否已经建成。结合《1号批复》第2条、第3条内容可知，权利顺位关系如下：

一是房屋可以交付，商品房消费者不解除合同，要求交付房屋情形下：房屋交付请求权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞其他债权。

二是房屋不能交付且无实际交付可能，商品房消费者选择解除合同，要求退还房款情形下：房屋价款返还请求权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞其他债权。

2.一般买受人物权期待权劣后于建设工程价款优先受偿权。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）第126条规定：商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则，此处的商品房消费者应当仅限于符合第125条规定的商品房消费者。买受人不是第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。

3.经济适用房、房改房买受人不享有超级优先权。

《1号批复》适用于解决审理房地产开发企业商品房交付纠纷，鉴于经济适用房、保障房、公房改制出售给个人的房改房系由政府组织建设，其上市交易受国家相关政策调整，有一定的限制条件，不属于商品房买卖，其买受人不享有超级优先权。

4.超级优先权的行使主体限于从房地产开发企业处购买商品房的自然人。

结合《1号批复》和引出批复的河南高院请示函名称可知，《1号批复》适用于“审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件”，系基于保障个体公民的生存及居住，对商品房消费者设置超级优先权，若并非如此，则无最优先级保护之必要，故此处的商品房消费者应当限缩解释为从房地产开发企业处购买商品房的自然人，不包括从房地产开发企业处购买商品房的法人，也不包括从非房地产开发企业处购买商品房的自然人。

5.《1号批复》适用于商品房预售，不适用于商品房现售。

《商品房销售管理办法》第3条：商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者商品房价款的行为。结合《1号批复》关于“商品房已售逾期难交付”的适用语境，此处的商品房应当解释为商品房预售，不包括商品房现售。另外，如果现售前房屋存在查封、抵押等先行权利，成立在后的商品房买卖（仅为债权）撼动物权，将导致法律关系的极不稳定。

6.商品房买卖合同应合法有效。

（1）只签署认购书原则上不满足“合法有效”要求。

认购书通常是为了锁定具体房屋而签订的预约合同，并非正式的商品房买卖合同，仅签署认购书的购房者可能会无法享有商品房消费者超级优先权。鉴于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：符合一定条件的认购书，将被认定为商品房买卖合同，进而该等购房者即使签署认购书的也可以享有商品房消费者超级优先权。建议重点关注认购书是否符合上述例外规定。

(2)只签署商品房预售/现售合同基本满足“合法有效”要求。

商品房预售/现售合同均属于正式的商品房买卖合同，如购房者与开发商已经签订商品房预售/现售合同，在满足其他要件的情况下，商品房消费者不存在超级优先权的法律障碍。鉴于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：如开发商在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，商品房预售合同将存在被认定为无效的风险，购房者可能将无法享有商品房消费者超级优先权。建议重点关注开发商是否取得商品房预售许可证明。

(3)未办理商品房买卖合同备案或网签满足“合法有效”要求。

商品房买卖合同备案或网签属于行政管理手段，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定可知：商品房预售合同不因未办理登记备案手续而无效，即未办理备案或网签不影响商品房消费者超级优先权的认定。

(4)未办理预告登记满足“合法有效”要求。

根据《民法典》第221条规定可知，预告登记的目的主要是为了保障购房者未来实现对房屋的所有权，未办理预告登记不影响商品房消费者超级优先权的认定。

7.商品房消费者应以居住为目的。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第29条规定可知：以居住为目的应符合“用于居住”且“买受人名下无其他用于居住的房屋”两个条件。具体而言如下：

（1）商业用房原则上不属于“以居住为目的”。

商业用房（典型如办公楼、商场、商铺等经营性、投资性不动产），系用于经营、出租或者投资，通常不属于“以居住为目的”。

（2）商住用房通常属于“以居住为目的”。

结合（2018）最高法民终545号、（2016）皖民终689号案件可知，房产性质并非唯一判断标准，还应当结合是否有居住功能进行综合评价，如果确实承载了购房人的生存保障功能，也应当被认定为属于“以居住为目的”，典型如商住房、酒店式公寓、公寓式酒店。

（3）以房抵债不属于“以居住为目的”。

鉴于以房抵债受让人签署相关房屋买卖合同的目的是抵债而非居住，受让人不应享有商品房消费者超级优先权。

（4）让与担保不属于“以居住为目的”。

鉴于让与担保的目的在于为主债权提供担保而非用于居住，担保权人不应享有商品房消费者超级优先权。

（5）假按揭不属于“以居住为目的”。

鉴于假按揭案件中购房者支付的首付款、偿还贷款利息的资金均来源于开发商，其目的在于套取贷款而非购买房屋用于居住，不应享有商品房消费者超级优先权。

（6）“买受人名下”一般作宽泛理解。

根据最高院相关文件精神及相关司法实践案例可知，法院通常会将夫妻共同财产以及未成年子女一并考虑，并通过调取人口信息卡、身份证等信息进行查询。

（7）“无其他用于居住的房屋”应当进行综合认定。

根据《九民纪要》第125条规定可知“无其他用于居住的房屋”，一般理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋；另外对于商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，也可以理解为“无其他用于居住的房屋”的要求。

8.商品房消费者须支付全部价款。

（1）支付形式应包括银行贷款。

结合现实情况可知，商品房消费者通常采用按揭贷款（包括公积金贷款、商业贷款，或者组合贷款）的方式购房。鉴于按揭贷款系购房者以自身名义向银行借款并由银行代为支付剩余房款，实质上全部款项均由购房人支付，因此支付形式应包括按揭贷款方式在内，但在返还价款阶段，应区别对待购房者自身支出及银行贷款。

（2）未达到法定支付比例将影响法律效果。

根据《1号批复》第2条、《执行异议复议规定》第29条规定可知，如商品房消费者仅支付部分价款，其执行异议将被驳回，若其提起执行异议之诉并在一审法庭辩论终结前补齐购房款，可享有超级优先权，建议重点关注购房者支付比例及补缴时点。

9.有“保交楼”支持的项目，不可主张价款返还请求权。

《城市房地产开发经营管理条例》第17规定：房地产开发项目竣工，依照《 建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。即商品房竣工并经验收合格后即基本满足交付的要求，“房屋不能交付”可以理解为商品房现阶段尚未竣工并经验收合格。即使商品房现阶段尚未竣工并经验收合格，但房地产开发企业如仍有续建至竣工验收的计划和资金，或者有政府“保交楼”政策的支持，均可认定为具有“实际交付可能”。

10.严重迟延交付情形下，价款返还请求权或无法获得支持。

在当前社会背景下，对涉房企业在建工程的处置，涉及纷繁复杂的法律问题和诸多社会不稳定因素。一般情况下，购房者应积极主张房屋交付请求权而非价款返还请求权，如其直接以开发商违约为由解除购房合同，其价款返还请求权将可能无法获得优待；只有在“房屋不能交付且无实际交付可能”的情形下，购房者才能主张房屋价款返还请求权的价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。

11.购房贷款本金及利息的返还不具有优先权。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条和（2019）最高法民再245号裁判可知，如因开发商未按期交付房屋，购房者可一并解除房屋买卖合同、借款合同及抵押合同，由开发商将收取的购房贷款本金及利息退还给银行，购房者无需对剩余贷款承担还款责任。假设具有优先权的价款范围包括购房贷款本金及利息，将使得具有抵押权的银行，优先于建设工程价款优先权，与其他法律规定相冲突。

二、风险防范提示

1.刚性执行底线要求，源头严控地产项目。

严格执行企业关于地产项目承接的底线要求，谨慎承接地产项目。对于确需承接的，一方面须加强与贷款银行、政府监督部门等第三方信息交互，全面审查项目情况及开发商资信，做好资信尽调；另一方面要充分论证，确保满足企业相应的前置审批或报备要求。

2.把握批复实施前提，避免合法权利受损。

在权利顺位问题争议过程中，应紧抓商品房消费者权利保护的前提条件，区分商品房消费者和一般买受人物权期待权，着重从“以居住为目的”认定、“全部价款”支付、“全部价款及返还价款”“无法交付”的认定等方面搜集证据并进行分析、论证，以对抗不符合《1号批复》前提条件的商品房消费者权利主张，保护承包人建设工程价款优先受偿权免受冲击。

3.警惕虚构合同情形，防范恶意转移财产。

警惕房地产开发企业与第三人恶意串通，虚构房屋买卖合同并起诉至法院，通过法院作出的生效法律文书实现转移财产、逃避债务的目的，导致侵蚀承包人建设工程价款优先受偿权的行使空间。警惕消费者采用以工程款抵债的方式支付房款的情形，重点审查是否存在虚假合同、虚假诉讼的情形。

4.强化总包合同谈判，持续化解合同风险。

对于不宜折价、拍卖的工程项目，要重点优化付款条件（如增加预付款、提高进度款支付频次及比例），获取与合同金额相当的第三方担保（保函/保证/抵押/质押/债务加入）；若为地产类项目，应督促发包人按当地政府要求开立预售资金监管账户。对于发包人因融资需要要求承包人签署放弃建工优先权的合同条款或出具承诺函的情况，应在放弃条款/承诺中附条件增加“融资款项应全部用于支付工程价款”“该笔贷款归还后承包人即恢复享有建工优先权”“承包人仅在融资金额范围内放弃相应的建工优先权”等附加条件，并要求获取发包人与金融机构的融资合同副本及过程中的付款、还款资料，为未来的权利主张做好铺垫。

5.紧盯过程确权回款，及时有效行权维权。

项目履约过程中，应根据施工合同约定督促业主按时按约确认已完工程量，并依据合同约定比例支付进度款。在建地产项目要掌握业主监管资金账户余额变化，定期摸排自施工程范围内物业的销售进度，对物业销售较好但过程确权缓慢、进度款支付严重延迟的，应视情况依据合同采取暂缓投入或以诉促谈等措施，避免发包人资不抵债导致建设工程优先权难以实现。

6.利用批复保障机制，有序推进以物抵债。

《1号批复》的出台保障了商品房消费者的权利，也为承包人办理以房抵债提供了法律保障。在当前业主资金状况持续恶化、分供单位支付压力持续加大的背景下，采用以房抵债的方式化解回款和支付压力时，承包人应争取选择实际购房人的权利，优先选择在房屋同一设区的市或者县级市范围内名下没有用于居住房屋的个人，提前实现抵房风险闭环。（袁小力：中建八局合约法务部副总经理，牛军勇：中建八局发展建设公司总法律顾问、首席合规官，朱丹丹：中建八局合约法务部业务经理）