我国城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期。城中村改造是超大特大城市中推进城市更新的重要内容。

今年4月28日召开的中共中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。7月21日，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在国务院常务会议上审议通过。中共中央政治局7月24日召开会议指出，积极推动城中村改造。短短三个月内的三次会议，传递出了强烈的政策信号：推进城中村改造，将成为超大特大城市改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

此前进行的棚改主要针对的是三四线城市和县城。而这次的“支持城中村改造”，主要针对的是超大城市和特大城市。另外，值得注意的是，作为城市更新的一个重要组成，城中村改造必须坚持城市更新的底线要求，要坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，防止大拆大建，要科学编制改造规划，成熟一个推进一个，高效综合利用土地资源。

多地加速城中村改造

根据住建部于2022年10月份公布的《2021年城市建设统计年鉴》，截至2021年末，全国超大城市有8个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉；全国特大城市有11个，分别是杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。

经梳理发现，截至7月上旬，今年已有广州、深圳、杭州、青岛等城市相继发布了城中村改造的细则要求或支持性政策。

以深圳为例，深圳针对城中村改造，由政府统租后实施综合整治类更新，并纳入其政策性住房保障体系。深圳市住建局于近日发布的《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》提出，2023年至2025年，深圳将建设筹集保障性住房46万套(间)、建筑面积超过2000万平方米。

广州计划2023年推进127个城中村改造项目(含46个续建项目，12个新开工项目，69个前期项目)，预计完成固定资产投资983亿元，占全年城市更新固定资产投资目标的49%。

有助于稳投资、扩内需

谈及城中村改造的资金来源问题，专家表示，涉及相关公共服务设施建设，主要通过财政补贴、专项债等方式解决。

针对此次国常会提出的“鼓励和支持民间资本参与”，专家认为，需由地方功能性国企为主导，创新改造模式，同时给予强政策支持，以此来吸引民间资本参与。后续可鼓励各类民间资本更多的以经营性收入进入，在租赁收入、停车场、临街商铺、饭店食堂等方面积极发力。

在增量投资空间有限的情况下，未来一二线城市的房地产更新投资将居于主导地位。根据一二线城市房龄20年以上的老旧小区占住房存量的比例以及更新投资的单位成本测算，若全部按照老旧小区改造的标准，则一二线城市更新投资的体量至少有2万亿元；若全部按照拆迁重建的标准，则一二线城市更新投资的体量最大接近13万亿元。

在专家看来，本轮城中村的投资增量将体现在房地产开发和基础设施建设改造。根据国常会提出的“坚持稳中求进、积极稳妥”“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”的要求来看，受益的主体会更加聚焦，未来很长一段时间，城中村改造将在稳投资方面发挥重要作用。

除拉动投资外，推进城中村改造将为扩内需注入新动能。城中村改造将带动建筑材料、家用电器的需求，同时会带动公共服务如医疗、快递、便利店等设施的发展。

据测算，以全部拆迁重建为保障性租赁住房为例，一二线城市的重建体量大约在33亿平方米，保障性租赁住房以70平方米以下的小户型为主，则能够新增约4700万套住宅；以每套住宅需要配备必需类家用电器总价在1.5万元左右，则可以带动家用电器消费约7000亿元。

专家表示，一方面，城中村改造可以带动基建、地产上下游的投资，并在一定程度上刺激商品房需求；另一方面，城中村改造有助于优化城市面貌，补齐相关短板，改善居民教育、医疗、养老、家政等问题，从而解决大城市发展不平衡、不充分的矛盾，并进一步激发出居民在相关领域的消费需求。 （作者：刘 萌）