我国超大特大城市的发展正在由“增量扩张”转为“存量更新”。城中村改造逐步推进，这不仅是改善民生、扩大内需的需要，也是推动城市高质量发展、打造新一轮城市竞争力的关键。今年以来，中央多次强调在超大特大城市推进城中村改造，各地也在积极探索中。

加速推进城中村改造

7月下旬以来，一系列政策部署直指改善居住环境、提升居住品质。从中央到地方，政策持续加码，城中村改造重要性再度提升。

7月21日，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在国务院常务会议上审议通过。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造；要加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与等。

7月24日，中共中央政治局召开会议，提出要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

7月28日，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议召开。国务院副总理何立峰在会上指出，积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。

8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议作。会议表示，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

9月14日，自然资源部发布《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，决定在43个城市开展低效用地再开发试点。《通知》提出探索“工改工”与“工改商”“工改住”联动改造的条件和程序、探索城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模按一定比例建设保障性住房等新的试点方向。

多地开展有益探索

近年来，上海、广东广州、广东深圳等城市在城中村改造中有很多有益探索。

上海市出台了一系列的政策支撑城中村改造推进。预计到2025年，上海中心城区周边城中村改造项目全面启动；到2027年，中心城区周边城中村改造项目全面完成。

广州是全国较早启动城市更新的超大城市。今年以来，广州积极探索城中村改造的新思路新方式，强化“有效市场、有为政府”的作用，坚持“净地出让”，在重点片区开展城中村改造“统筹做地”（即政府引入企业，将有待拆迁、七通一平的“生地”做成可以出让的“熟地”）试点。

近期，深圳频频在城中村改造提升上推出“大动作”——继2月发布《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》之后，7月又推出城中村“统租”，以城中村改造提升，作为深圳增加租赁住房供给的主渠道之一，研究新的合作模式和合作方式，实现居民居住和城中村改造的双赢局面。

需多渠道筹措改造资金

城中村改造涉及的权利人多，且多存在土地历史遗留问题，疑难杂症繁多。若城中村涉及拆除重建的，开发周期更长，改造成本大，需要多渠道改造资金的长期支持，才能有效保障项目有序推进。

城中村改造模式大致分为政府主导和市场运作，前者资金来源于政策性银行贷款、债券资金、政府主导类城市更新基金、在建成后的不动产持有运营阶段资产证券化。后者资金来源于商业银行贷款、非标融资（基金、信托、资管等）、在建成后的不动产持有运营阶段资产证券化。

除此之外，城中村改造资金来源因项目所处审批阶段不同也有所不同。比如深圳拆除重建类城市更新村改项目，在规划批复前期，项目改造资金包含自有资金、非标融资（如城市更新基金、信托计划）等；取得规划批复之后，可申请银行贷款；在运营阶段，可采用资产证券化引入社会资金。

整体来看，各地城中村改造中，政府主导“做地”模式基本是由地方政府及其地方国企主导实施城中村拆迁补偿安置，而后将“生地”整理为“熟地”，土地再入市。另外，城中村统租统管也是重要改造模式之一。资金来源更多来自于政府财政资金、政策性银行贷款及债券资金等。

“在央企和地方功能性国企主导下，预计信贷扩张将会成为主要的手段，同时，辅之以政策性金融工具、再贷款等准财政工具。实际上，近年来，多地加速城中村改造中，这些资金筹措方式已有先例。”专家说。比如，6月，上海市最大规模城市更新项目——青浦区凤溪社区“城中村”改造项目成功组建银团。银团由农业银行上海市分行作为牵头行、代理人，涉及总金额220亿元，为项目开发方中交城市投资控股有限公司提供资金保障。

值得一提的是，7月24日，中央政治局会议提出，要活跃资本市场，提振投资者信心。在此背景下，专家建议，一方面，可以发债募集低成本资金；另一方面，项目运营成熟达到一定的收益水平之后，还可以通过公募REITs的方式回笼资金，投入到新的改造中去。

（本报综合报道）