改革开放以来，我国经历了世界上规模最大、速度最快的城镇化进程。今天，我国城市发展进入了由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重的阶段。越来越多的城市通过立法，积极推进城市更新，不断满足人民群众对城市宜居生活的新期待。

城市更新是推动城市高质量发展的重要手段。城市更新，在我国首次提出于2019年12月的中央经济工作会议，并于2021年3月首次写入2021年政府工作报告和“十四五”规划文件，由此而上升至国家战略层面。党的二十大报告提出，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。

根据住建部权威数据统计，截至2021年年底，我国已有411个城市实施2.3万个城市更新项目，各地出台有关地方条例、管理办法和指导意见超过200个。

从北京崇雍大街，到福建福州三坊七巷，从广东潮州牌坊街，到重庆渝中戴家巷……实践中，各地以实施城市更新行动为抓手，不断创新实施模式，改善了人居环境、提升了城市品质、保护了文化遗产、拓展了空间资源，积累了丰富经验。

不可否认的是，随着市民对城市功能需求的日益提高，新老城区生态保护不足、公共服务更新滞后、基础设施年久失修、交通拥堵、人居环境脏乱、安全隐患较多等“城市病”逐渐开始显现。信息化社会也给新时期城市更新带来新挑战，城市更新难度也逐渐加大。如何有效推进城市更新，成为当前城市发展面临的重要课题。

城市更新是一项复杂的系统工程，不仅要实现空间环境的改善，还要兼顾社会、经济、文化、治理等多重目标。需树立系统思维，以规划引领实现高位统筹。在国土空间规划层面合理优化城乡空间结构、布局基础设施，鼓励地上地下立体开发建设，科学利用城市地下空间资源。如北京市在城市副中心住房项目中，以打造15分钟生活圈为依托，将其由单一的交通基础设施打造为涵盖公交首末站、开放性商业、度假型酒店及城市配套服务设施为一体的城市服务综合体。这样实行多用途兼容使用，可以利用既有建筑发展新产业、新业态、新商业。

以人为中心，拓展城市更新内容。惠民生，解决好人民群众急难愁盼问题、满足其对美好生活的需要；促发展，推动产业园区提质增效、为商业活动提供便利；彰人文，保护好、挖掘好、运用好历史文化遗存，让老城区焕发新活力；优治理，推动城市治理和公共服务水平提升，增强群众获得感、幸福感、安全感。以上海愚园路更新工作为例，在惠民生方面，开展卫生设施改造等补短板工作，解决长期困扰居民的实际问题；在促发展方面，助力改善100多家个性化小店经营状况，实现沿街商业和居住环境更好融合；在彰人文方面，最大限度保留原有历史风貌和文化元素；在优治理方面，广泛调动居民和商家参与社区营造和微更新计划……多年来，通过系统谋划、统筹推进，老街区实现“逆生长”，各方面焕然一新。

从资金的两端共同破局，灵活运用多种融资渠道。城市更新项目具有资金投入大、回收周期长、盈利空间有限的特点。市场主体参与的城市更新项目往往面对前期投资资金筹集难、运营期资金动态平衡难、退出期潜在风险导致回款难等问题。对此，可以从资金的两端共同破局即提升项目外部的融资能力与保障项目内部的资金动态平衡。其中，由于城市更新项目普遍资金需求较大，因此需要灵活运用多种融资渠道：政府财政资金、金融机构资金、产权人投入资金和社会资本投入资金等。融资方式往往涉及多类型、多主体、多轮次的组合，城市更新基金、类REIT等可满足多元混合的融资需求，将成为城市更新资金难题的重要突破口。

在内部资金动态平衡方面，主要可分为前期开发投入及后期经营收益两方面。在前期开发投入方面，可采用分期改造、滚动开发的模式以避免前期投入过高、产生过大的资金压力。同时多业态项目的合理开发顺序可保障现金及时回流、缓解资金压力。（本报综合报道）