□中设协民营企业分会

（上接2023年12月25日第6版）

数据：地产的冬天

在大行业中，建筑设计企业数量近60%，从业人员高达2/3，民营建筑设计企业数量占行业50%，是行业的半壁江山，也占到民营设计的大部分。这两年房地产需求端的剧烈收缩对当下民营设计生存产生了重大影响，从数据上看是前所未有的寒冬。

2022年开始，房地产开发投资和住宅开发投资额结束20年的单边正增长，首次出现近10%的深度跌幅；2023年前三季度依然保持逐月扩大下跌趋势，整体投资预期2023年同比跌幅会在10%～12%。

房地产新开工房屋面积、住宅新开工面积在2019年后已出现连续四年下降，2022年均达到接近40%的深度跌幅，2023年预期全年同比跌幅会达到26%左右，全年新开工数据收缩至十七年前的水平。

商品房销售面积、商品住宅销售面积也处于断崖下跌状态，2022年下跌分别达24%和26%以上，创二十年来历史最大跌幅，2023年前三季度同比继续下降7.5%和6.3%。

2022年土地购置面积仅1亿平方米，创下了20年来历史最低，2023年前三季度全国300城住宅用地供求规模同比降幅三成以上，土地供求缩量未改。同时克而瑞的数据显示，过去8个月内九成土地被央企国企拿下，肩负着维持土地市场成交量的责任，将近六成百强房企拿地为0。

客观的数据揭示了凛冬已至，无论是疫情还是供给端降杠杆、需求释放动能减弱等各种因素叠加，目前房地产投资意愿、开发意愿、购买意愿均处于历史性低谷。

规律：供求关系发生重大变化

地产行业跨越二十多年的长周期繁荣，在2008年、2014—2015年也曾出现过一定幅度的下滑，但历经快速调整后迎来又一个持续五年并且超越前峰的发展，我们是否还能期待和等待历史会重演？

在2023年7月24日中央政治局会议中对地产形势给出全新判断，第一次明确提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，这一判断不同以往而又颇具拐点意义，是对市场趋势的定调和信号释放，意味着之前总量视角下供不应求的基本面实质性改变。

所以回到“历史是否会重演”的期待，我们认为历史再难踏进同一条河流，“房地产大规模的建设、拆迁已经过去”“2022年或是历史级别的大拐点”“地产大开发时代落幕”是民营设计人需要理智认清和面对的客观现实。与此同时，2022年我国城镇化率已超过65%，进入降速的后期阶段，人口规模红利接近尾声且老龄化趋向，城市基础设施、基础空间结构格局基本确定，随着经济“去地产化”，土地财政对基建配套资金的拖累将长期存在，持续地弱化财政政策对基建的撬动能力，传统投资基建等宏观经济刺激手段在政府债务之下无法整体长期保持高速，传统基础设施投资降速也迟早会到来。因此，地产大开发时代过去叠加城镇化规律，对勘察设计行业将是结构性、趋势性的影响，而不仅仅是周期性影响。

变局：加速洗牌

站在历史的拐点，大开发时代落幕，全国上万家与地产行业息息相关的设计企业势必不可能全部有机会生存下来，这也是我们在调研中与两百家企业座谈时明确表达的观点。设计行业洗牌不可避免，行业有形成新的供需格局的内生需要，多重因素可能共同影响和加速勘察设计企业的洗牌：

首先是地产变局的影响。需求层面收缩，或只能维持棚改货币化顶峰时期的60%～70%水平，中枢向新稳态靠拢；市场层面分化，从过去全国遍地转向具备制造业升级、产业链聚集的城市群聚集；企业层面出清，7万家以住宅开发为主的企业，预计只能剩下6000至7000家，并且集中在经济、人口、就业保持增长的地方，对设计企业而言，以上可能的系统性变化意味着市场总量的收缩、市场不再均衡、地产企业大量出清也将加速设计企业洗牌。

其次是支付“困局”的影响。因土地购置低迷，2022年土地出让金额下跌23%，2023年前三季度跌幅还超过20%，土地收入锐减不仅拖累政府基建投资的配套融资，也使地方政府及平台公司的支付能力和支付速度减弱减慢，几乎所有调研企业都在说回款难、周期长也基于这部分原因。后两年的钱恐“更紧”，回款更难、周期更长，设计企业必须想方设法管理好自己的现金流，降本增效，否则会成为迅速压垮企业的稻草。

再次是竞争挤出的影响。在当前形势下，保生存的紧迫感和寻发展的内在驱动都迫使企业采取更进取的市场策略。地市级设计院向县、村镇及周边市场渗透，省级院向本省各地市、县逐级做深及多省域扩张，央国企则携资本、资源、品牌优势在全国各级市场攻城略地，蛋糕不能变大之下是更为激烈内卷的竞争挤出，尤其像地市小型设计企业或县级设计企业，本身缺乏技术和人才优势，大院的市场渗透深耕将进一步弱化其属地服务优势和业务空间。

最后是资质管理的影响。疫情期间，为保障和维持建筑工程企业生存，行业资质有效期自动延续。2023年底迎来集中换证，确保资质所需人员到位是最基本的门槛。2020年12月，住建部发布建设工程企业资质审批权限下放试点的通知，选择6个地区开展试点，之后相继扩大至15个省市。这两年间勘察设计企业增加3870家，而疫情前两年则是减少了1015家，形成了比较明显的反差。2023年9月住建部再次收回下放的资质审批权。在行业深度调整阶段，促使既充分又有序的竞争、推动行业走高质量可持续发展之路将成为行业管理部门的关切。

综上，地产变局、支付困局、竞争挤出和行业管理等多种因素叠加将加速勘察设计行业洗牌，预计会有1/3的勘察设计企业主动或被动出局或艰难生存，县级设计企业未来能生存下来的几乎凤毛麟角，这是红利周期结束后影响最深远的一次洗牌，也是行业高质量发展的必经之路。

希望：阳光会在风雨后

我们这里提出的数字并不是目的，悲观地预期、乐观地行动，想方设法熬过寒冬才是初衷。人民对美好生活的向往是打造更高品质更具韧性城市的不竭动力，市场也正在孕育和展现新的机遇。华设集团在《回望初心，重整行装再出发》一文中提到：

我国提出3060“双碳”发展目标，发展绿色基础设施成为实现“双碳”目标的关键，包括更加集约环保和更可持续的建筑、交通和能源系统，关注环境和社会影响的ESG价值导向不断渗透。当大数据、云计算、物联网、人工智能等新一代数字信息技术不断突破应用，传统行业正加速变革，基础设施领域“感知提质”，设施装备领域“智慧高效”，服务领域“互联便捷”，行业治理领域“在线协同”。

所以，我们所处的行业将面向一个新的未来，行业的前景依旧广阔，穿越风暴，活下来的企业才有更多机会展望新的市场机遇、进入新的增长通道，会比现在更好更强。

（未完待续）