近年来，按照党中央、国务院的决策部署，全国各地全面推进城镇老旧小区改造工作。城镇老旧小区改造是一项重要的民生工程，同时又是一项重大的发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展等都具有十分重要的意义。为了促进国家重大政策落实，保障民生资金合规高效使用，科信联合工程咨询有限公司从相关政策、审计方法、资金管控、审计效果等方面入手，关注专项资金使用效益和改造项目实施情况。

本文将以项目结算阶段，从项目前期调研、项目审计方法、项目提炼等多角度浅谈城镇老旧小区项目改造工作。

一、前期准备

团队组建。项目团队实行项目经理负责制，成员由财务审计人员及不同专业的工程审计人员组成，项目组成员均持有相应执业资格证书、拥有丰富的各类专项审计、竣工财务决算审计等经验。同时，每一位工程审计人员均曾在施工现场摸爬滚打多年，对施工单位的运营模式烂熟于心，也为后续审计工作中对于隐蔽工程的审查起到了重要作用。

背景调研。城镇老旧小区改造项目不同于传统意义上的工程项目，其审计的对象、范围和内容均有所差异，可以借鉴的审计案例较少，且各地老旧小区改造的政策和环境不尽相同，审计环境也各有差异，通过过往老旧小区改造项目数据作为对标进行调研。

在同类审计项目数据分析的基础上，审计人员结合老旧小区改造的特点，首先收集相关政策文件，进行文件汇编，研究文件内容，初步筛选审计的重点；其次确定审计重点，了解资金管理使用情况，明晰审计所需资料可能获取的途径等。

二、审计方法

本老旧小区改造项目涉及总建筑面积26万平方米，楼栋65幢，房屋基本建于1995-2007年上下，房龄较长年久失修，普遍存在外立面脱落、道路破损、积水等现象，改造体量之大且复杂。改造过程存在隐蔽工程监督不严、工程价款结算不实、改造质量不达标等诸多问题，针对上述情况，项目组经讨论制定了如下三点审计方案。

“以小见大”定方向

项目组在审前充分分析老旧小区改造项目审计重点及难点、综合研判过程风险和预期效果，适当采用先易后难，见微知著的方式开展老旧小区改造项目审计工作。选择具有代表性的小区优先开展，对项目在建设程序、建设质量、改造效果、资金使用等多方面、全方位进行审计，总结老旧小区改造项目审计的初步经验，为后续大范围、大批量、大体量的老旧小区改造项目审计打好基础，争取做到“窥一斑而见全豹，见一叶而知深秋”。

“粗中有细”保质量

项目组通过在多个小区的审计工作中不断探索、不断总结，形成了对老旧小区改造项目审计的初步经验并在内部做相关经验交流。在此基础上开始对其他老旧小区改造项目开展审计工作，各项目组首先通过查阅、走访等各种形式了解人民群众对老旧小区改造的评价与反响，总结人民群众关心的重点后，再仔细研究各个项目的送审资料，充分了解项目的基本情况，着重关注人民群众关心的消防、饮水、道路、配套等基础设施的建设与使用情况，最后通过现场勘察，对照改造明细逐一核查，确保改造项目实施的真实性、有效性，并结合当地居民反映的情况开展审计，确保审计工作的质量与效果。

“举一反三”促长效

从本项目审计工作中形成的有效经验在其他项目的审计工作中得到充分应用，各项目组总结出老旧小区改造项目审计中容易忽视、遗漏的风险点以及审计重点和切入点，为后续受委托的审计项目提供经验和参考，实现以点带面、查漏补缺，扎实有效完成审计任务，提升审计质效。

三、项目复盘

本项目建安工程结算审计节约国有资金占建安造价的18.97%，其中部分典型问题主要体现在以下五点：

1.项目前期调研不足，发生变更减加的金额占建安工程造价的20%。老旧改造小区其外形不规则，改造数量大，相似楼栋少，不同楼栋改造方案无法照搬照用标准做法，前期设计深化不足造成了建设过程当中变更较多。建议应加深项目前期的调研和方案的论证，提高工程设计图纸以及概预算编制质量，减少因前期调研不充分而改变项目建设方案和内容。

2.设计施工做法未根据项目实际情况“因地制宜”，盲目套用新建外墙做法即包括界面剂一道，20毫米厚DP20成品砂浆抹灰等。同时相关单位未尽到隐蔽工程监督的责任，未及时保留施工影像资料并出具意见单或工程联系单，在结算阶段也未对其造价进行核减，造成的资金浪费占结算造价的8.62%。相关单位在项目建设过程中未及时披露施工单位偷工减料的事实。建议加强对设计、全过程咨询单位的管理，要求进行限额设计并设置管理目标及奖惩条款。

3.招标控制价编制未充分考虑施工方案，造成的资金浪费占结算造价的10.34%。招标控制价编制过程当中按全外墙面积考虑了外墙脚手架，并在编制说明中提到了投标报价包干结算不做调整，实际外墙施工当中仅较少部位使用了脚手架，主要以登高车作为技术措施。建议在招标阶段需充分考虑实际施工方案，当标准定额无法满足实际需求时可采用自补清单按项包干。

4.项目质量存在瑕疵。从项目竣工至今仅经历了约2年时间，部分外墙改造部位已然出现风化、脱落现象，从施工现场管理角度，应重视外墙基层处理及加固措施的到位性，同时合理控制各项工序的实施时间，不使用现拌砂浆及混凝土，拒绝盲目追赶工期，杜绝偷工减料，从根本上改善施工质量。

5.绿化苗木修缮费用偏离市场实际。其苗木修缮的工作内容包括修剪、清理、外运，项目实施过程中其费用按照人工工日、机械台班按实签证的方式进行计算，并经过了建设单位及全过程咨询单位的确认，其中大树修缮除税综合单价达到了约3万元/棵。虽单看人工、机械的签证单价及工程量是相对合理的，但将合价平均到每棵树后的综合单价是偏离实际的，经审计组讨论后认为其应套用对应养护定额。

纵观项目整体，老旧小区改造项目的签证是高估冒算的重灾区，项目在实际签证过程当中不但需要从签证内容自身着手，更应放高角度从其合理性、真实性、必要性等多方面着手进行综合审查，有效从项目管理当中避免资金流失。老旧小区改造的难点与痛点是客观存在的，工程造价管理的有效实施应坚持把握以设计阶段为重点的全过程造价管理、主动控制与被动控制相结合、技术与经济相结合的三项原则。

老旧小区改造是民之所望、政之所向。科信联合工程咨询有限公司在相关审计部门的领导下，将把牢底线要求及破解难点问题作为老旧小区改造审计工作的重点，从老旧小区改造审计实践来看，对被审计事项加大研究，确实可以提高后续审计工作的效率性和效果性。

城镇老旧小区改造是必然的趋势。在多部门的协调配合下，老旧小区可以早日焕发新的活力。在消耗巨大资金和精力的同时，也必须考虑住户的利益，妥善处理群众反映的问题。在未来的时间里，城镇老旧小区的改造工作还将继续推进，这就需要政府发挥主导作用，设计科学化的改造方案，从而创造舒适的生活环境。