近年，地产行业正在遭遇前所未有的寒冬，现金流频繁遭受考验。迫于资金回款压力，很多地产企业纷纷推出了“工抵房”来缓解外部负债，甚至采用了跨项目“工抵房”。虽然施工方的需求是现金而并非房屋，但碍于开发商无款支付的现实局面，即使是面临极大可能丧失建设工程价款优先受偿权的跨项目“工抵房”以及不得不签署具有诸多不利于自身因素的相关协议的高风险情况，接受“工抵房”只能是当下最好的选择。
那么，在此情况下，如何能实现“工抵房”过户到施工方的目标，政府监管视野下的“工抵房”能否依据法院判决过户等问题也接踵而至，成为司法实务中的挑战。
笔者团队近期代理了一起跨项目“工抵房”案件，通过运用新出台的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第二十七条，成功地帮助施工方获得胜诉判决，确认了跨项目“工抵房”协议的有效性，并判决要求开发商将“工抵房”转移登记至施工方名下，协助办理产权过户手续，希望可以给饱受“工抵房”之苦的施工方提供一些启发。
基本案情
2017年末，在由A城某房地产开发有限公司开发建设、某建设工程有限公司承包施工、某施工方实际施工的A城项目启动；2020年末，A城项目竣工验收合格。根据某施工方已完成产值与工程进度款支付安排，至2021年8月，A城公司应付到期工程款为600万元。
但因A城公司资金短缺、无现金支付能力，故其与建设公司协调了同集团内的关联公司B城某房地产开发有限公司，将B城公司开发项目的两套房屋以500余万元抵给某施工方，用于等额抵销A城项目中截至2021年8月的应付到期工程款500余万元。为落实上述抵销事宜，2021年9月，B城公司、建设公司与A城公司签署《B城某项目抵房款协议（跨项目三方）》，建设公司与某施工方同步签署《B城某项目抵房款协议》。但此之后，B城公司一直未给某施工方办理商品房买卖合同登记备案或网签备案手续以及过户手续。
笔者团队接受施工方委托，深入分析研判后提起诉讼，请求法院确认两份抵房款协议有效，并判决B城公司将两套房屋产权转移登记至施工方名下，协助办理产权过户手续。
经过庭审及与政府监管部门、法院多轮沟通说明，案件最终获得胜诉判决。
跨项目“工抵房”过户案件难点
本案相较于传统的“工抵房”过户案件，房产公司从签约模式及协议内容上都给施工方设置了障碍，导致出现跨项目、多协议、分开签的特殊现象，大大增加了办案难度。具体来说，主要存在以下风险：
(一)从签约模式上，容易引发双重风险
第一，管辖隔离风险。系列协议虽均是为落实以相同房产冲抵欠付工程款事项，但从外观形式上来说两者系独立的，一旦分别约定两个管辖法院，实际施工方可能会难以在其期望的房屋所在地法院起诉维权，从而丧失便利性。
第二，合同主体隔离风险。案件中的两方协议主体系施工单位和实际施工方，三方协议系抵房开发商、项目开发商和施工单位，根据《民法典》第四百六十五条“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外”，因而，实际施工方与抵房开发商从表面上看并无相关联的法律关系，实际施工方或难以对抵房开发商直接提起诉讼。
(二)从协议内容上，容易受到权利减损
第一，失去建设工程价款优先受偿权。《民法典》第八百零七条明确规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”也就是说，实际施工方的优先受偿权仅限于“该工程”。但三方协议约定的是以其他项目（非实际施工项目）开发商的房屋冲抵债务，且协议中通常会明确约定“实际施工单位不得再向开发商主张支付已抵扣合约款”，因而跨项目签约极易导致实际施工方失去其所施工项目的建设工程价款优先受偿权，如跨项目工抵房未能实际过户的，实际施工方甚至会因上述约定丧失请求履行原债务的权利。
第二，凸显商品房买卖路径，“抵债”路径藏匿。“工抵房”实质上本应体现为“以房抵债”，但开发商却通过构建商品房买卖行为路径模糊“以房抵债”，导致容易触发商品房买卖的规则阻却“以房抵债”的实际履行。比如三方协议中常见的约定有“三方确认，乙方购买上述商品房须按甲方项目统一销售合同文本（包括但不限于认购书、商品房买卖合同等）签署并履行，本协议仅就购房款冲抵相关安排进行特别约定；签署手续完成且商品房买卖合同签订后，视为丙方已付乙方相应合约款，以及乙方已付甲方相应购房款。”如此一来，实际施工方还需要先签署商品房买卖合同才能推进“以房抵债”，三方协议倒更似预约合同，商品房买卖合同才是本约，而根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第八条“预约合同生效后，当事人一方不履行订立本约合同的义务，对方请求其赔偿因此造成的损失的，人民法院依法予以支持”之规定，这就导致实际施工方陷入只能有权请求开发商赔偿损失，但不能强制要求缔约商品房买卖合同的困境，“以房抵债”的效果显然就难以达到。
第三，导致抵销附加条件。在三方协议中常见设置抵债的附加条件，降低实际施工方落实可能，比如约定“签署手续完成且商品房买卖合同签订后，视为丙方已付乙方相应合约款，以及乙方已付甲方相应购房款”。实际上，签署手续的完成、商品房买卖合同的签订等这些条件均需投入额外的成本，如在开发商陷入困境时，需要实际支付首付款才可网签备案，但离实际过户还遥遥无期。如此履行，实际施工方的“以房抵债”合法利益难以保障，阻碍重重。
跨项目“工抵房”过户案件处理思路及诉讼策略
(三)针对原告主体资格、系列协议效力及房款给付等争议焦点的应对策略
1.明晰抵债路径
实际施工单位可从系列协议的订立背景和订立目的来论证协议的整体性，明晰抵债路径，区分于一般的商品房买卖合同。
从协议订立背景来说，系列协议是在房地产开发商受于资金压力，缺乏现金流，而欠付施工单位建设工程价款的情形下订立的。并且，开发商所用房产的所有者第三方实践中往往与其是集团内的房地产公司，关联紧密，由其提供抵房款协议签署模板。从协议订立目的来说，施工单位或实际施工单位是为实现建设工程价款债权，开发商系用第三方房产作为缓解资金压力、冲抵债权的财产。从协议签署时间来看，系列协议签署在同一天。从协议内容及前后衔接程度来看，具有连贯性且均约定抵房款事项；从协议签署方来看，实际施工单位亦会全程参与系列协议签署。
无论是从协议的订立背景、订立目的、订立时间、订立内容等来说，各方的真实意思表示均为开发商用第三方名下的房产冲抵欠付施工单位或实际施工单位的工程款。
2.厘清协议法律效果
第一，关于跨项目“工抵房”系列协议效力的法律适用问题，应认定为合法有效。根据《民法典》第568条第1款“当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外”以及第569条“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经协商一致，也可以抵销”的规定，从“工抵房”交易模式和签订各方的真实意思表示来看，开发商与施工方签订“工抵房”协议属于以物抵债协议，受《民法典》合同编的规制。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第27、28条的规定，以物抵债协议的法律效果须区分“债务履行期限是否届满”。本案系债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，根据民法典合同编司法解释第27条，协议自意思表示一致时生效。
第二，关于购房款支付的认定问题，应视为已支付全部购房款。（2019）最高法民申1560号民事裁定书中明确支持“以抵账方式（以房抵方式用以偿还欠付工程款）进行的房屋交易中，可以认定买受人已向出卖人给付房屋全部购房款”，这对类似案件审判均提供指导性和典型性意义。
第三，关于原债务及新债务的二者关系问题，以物抵债协议签订后即生效，但这并不立即导致原债务的消灭，债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；如未按照约定履行以物抵债协议的，且在催告后的合理期限内仍未履行，除当事人另有约定外，施工单位可以选择请求继续履行原债务，也可选择请求履行新债务。
第四，关于债务履行期限届满前达成的以物抵债协议的延伸解析和特别提示。根据民法典合同编司法解释第28条，法院需在审理原债权债务关系的基础上认定协议效力。同时，以物抵债协议中事关房产的归属相关内容还可能面临约定无效的情况，即“当事人约定债务人到期没有清偿债务，抵债财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效”。若债务人或者第三人到期没有清偿债务，债权人施工单位只能就抵债财产拍卖、变卖、折价。
3.明确诉请内容
根据系列工抵房协议的签署及案涉房屋的现状，除考虑确认案涉协议合法有效外，在案件起诉时、案件审理中需要结合案件情况、事实情况的变化明确诉请、调整诉请，真正达到判决有意义、判决可执行。
首先，不论是否已经签署了商品房买卖合同，均建议以确认系列工抵房协议效力为切入点。因为不同类型的合同对于双方的权利义务约定出发点及法律适用均不同，出于考虑对债权人权益的保护以及对于是否已支付购房款的认定等问题，便于法院穿透本质审理案件，建议主动披露事实始末。
其次，区分案涉房源是现房还是属于预售状态来调整具体备案、过户等诉请。
对于拟抵债不动产为期房的，短期内暂无法直接过户的，建议诉请中明确协助办理房屋的商品房买卖网签备案手续。根据《城市商品房预售管理办法》第十条，“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”在期房暂无法过户的情况下，通过商品房登记备案手续，以避免出现抵债不动产被债务人的其他债权人查封、评估、拍卖，直接影响以物抵债实现等情况。
(四)对于拟抵债不动产为现房的，具备过户条件的，建议明确诉请为将房屋转移登记至原告名下，并协助办理产权过户手续（有关税费按照国家规定缴纳）。助推生效判决执行落地
跨项目工抵房案件判决的执行，因涉及不动产登记制度、物权编的“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”等规定，无法直接通过法院判决确权实现，而需由多个部门如不动产登记机构、税务机构等协助执行、办理，方能促成过户手续的办理、实现债权人的权益保护。故在由当事人直接持生效判决前往办理时仍存在一定阻碍，建议先与各方咨询后，通过申请执行的方式，由法院主导协调各部门，助推生效判决的快速落地，以避免此期间再生事端致使不动产无法过户。
针对有效实现跨项目“工抵房”相关主体的实务建议
(五)政府监管层面
良好市场环境也需政府的力量，政府须通过监管主体的确定、监管方式的优化等重点监管资金的进出，并且尽可能减少法院在执行工作上的负担。
在跨项目“工抵房”背景下，政府一方面要侧重监管账户资金的进出，明确监管主体，利用大数据、云计算、人工智能等信息技术手段加强事前事中监管力度，联合银行等单位共同落实，与法院等构建沟通机制和共享机制，增强监管效率。另一方面，政府要支持法院判决，支持对生效判决和裁定的执行，提升协助执行效率，具体可通过建立联席会议制度、将专项执行成效纳入对各单位的社会治安综合治理考核、定期督查、专人专组对接解惑等措施，加强社会矛盾纠纷化解和社会诚信体系建设，为法院执行工作营造优良的社会环境。
(六)债务人诚信履约层面
从债务人视角看，跨项目“工抵房”情形中应坚持诚信原则，真实处理以物抵债协议，积极履行约定义务，减少各方纷争，让市场的正外部性得以发挥，促进社会经济发展。
(七)债权人的权益保护层面
从债权人视角看，抵房对象上，要尽量避免采取跨项目抵销的方式，优先以施工单位实际施工的房产作为抵债财产；协议签订上，“以房抵债”协议应由各方共同签署一份协议，避免出现多份协议带来的管辖隔离、合同主体隔离的风险；协议内容上，若是用本项目抵销，应明确约定“以房抵债”是施工单位主张建设工程优先受偿权的一种方式；若是跨项目抵销，施工单位应明确并督促债务人完成商品房登记等手续，以此避免出现抵债不动产被债务人的其他债权人查封、评估、拍卖，影响以物抵债实现情况。要重视办理“预告登记”，以取得“准所有权人”的身份地位，并尽早完成过户。
“工抵房”的交易模式应用广泛，其缓解开发商了资金压力，促进市场交易流通，也一定程度上减少了施工方的经济损失，但开发商亦可能利用此种交易模式，通过合同相对性的规制、建设工程优先受偿权的规避、不动产交易的程序等来最终逃避债务的履行。作为政府、法院、法律服务工作者以及息息相关的建筑行业从业者本身，均应秉持诚实信用原则，依法防范风险、化解矛盾、维护权益，构建资金流动的良性循环，促进建筑行业的健康可持续发展。
（作者单位：上海市建纬律师事务所、上海市建纬（虹桥国际中央商务区）律师事务所）
