□李黄英

近年来，在传统建筑业新增市场容量收窄、绿色低碳环保成为发展趋势的背景下，我国城市建设逐步由“增量发展”进入“存量更新”时代。2021年，“城市更新”写入政府工作报告，明确城市更新的战略地位。北京住总集团有限责任公司（以下简称住总集团）紧跟发展形势，把城市更新纳入“十四五”发展规划，用心用情用行见证城市向心、生活向上的美好。布局城市更新战略，探索产业转型实施路径和城市更新“住总模式”。坚持城市更新和资产运营并重，实现经济效益、社会效益和生态效益，为企业可持续发展注入新活力。履行社会责任，通过参建老旧小区综合整治、保护历史文化等举措，探索有温度和幸福感的城市更新之路，重塑城市形象，留住城市记忆，让城市宜居可见、可得、可感。

开启“城更”赛道

列入“十四五”规划

实施城市更新行动，对提升城市品质、满足人民群众美好生活需要、推动城市高质量发展具有重要意义。近年来，住总集团深度参与城市更新，把全生命周期管理理念贯穿城市规划、建设、管理全过程各环节，并进行了有益探索。

经历危改、旧改和棚改之后，城市更新成为房地产行业进入存量时代的新兴市场机会。一场“头脑风暴”，开启了探索产业转型实施路径和城市更新“住总模式”之路。2022年8月，住总集团领导班子结合《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》和《北京市城市更新行动计划（2021—2025）》，聚焦绿色低碳产业以及城市更新产业发展，围绕科技创新推动集团产业转型升级和驶入城市中心新赛道进行专题研讨，形成统一思想。大家一致认为，要探索城市更新的实施路径与盈利模式，把城市更新打造成住总发展的新亮点。在产业转型中，以资产打底，组建主导城市更新业务的法人实体和经营实体；以培育样板企业打底，利用自有资产形成城市更新实践范例；以投融资打底，探索与金融实体合作创新，共同推动城市更新；将零碳技术的研发应用、市场转化与城市更新融合，抓住老旧小区、老旧公建、老旧厂房的更新机遇，探索形成城市更新的“住总模式”和“住总解决方案”；将零碳技术应用植入城市更新范例，扩大住总集团的市场号召力；谋划产业转型，着力提升策划、招商、运营能力；培养跨界思维，打造跨界能力。

蓝图已绘就，奋斗正当时。2022年9月，住总集团参加北京市昌平区城市更新论坛，与昌平区政府、国开行北京分行、建设银行北京分行、首开集团签订了《昌平区城市更新发展基金战略合作框架协议》，并分享《住总大厦“腾笼换鸟”打造数字经济特色楼宇》案例，为探索形成“政府引导、市场运作、公众参与”的城市更新联动机制积攒宝贵经验。2023年6月，住总集团组建城市更新事业部，开启城市更新赛道。一年来，城市更新事业部坚持城市更新与资产经营并重，实施“策划—投资—更新—运营”一体化路径，在推进北京平谷南小区老旧小区综合整治、天铭大厦改造，运营光华路住总大厦、住总地产大厦等方面取得实质性进展。在2023年服贸会上，住总集团携“好房子”理念和“未来零碳社区”沙盘参展，受邀参加中国商业地产智慧服务论坛，住总地产大厦荣膺2023最佳商业地产智慧城市更新示范案例奖。此外，住总集团还与其他九家单位共同发起成立北京朝阳城市更新促进会。

投资+设计+建设+运营

探索“城更”“住总路径”

近年来，北京市加大资金支持，探索社会资本参与城市更新机制。住总集团发挥一体化优势，强化政企合作，大胆探索“投资+设计+建设+运营”实践项目新模式，力争打造城市更新领域可复制、可推广的“住总模式”。

平谷南小区城市更新项目，是北京市平谷区首个“投资+设计+建设+运营”一体化运作模式的城市更新项目，也是住总集团首个“投资+设计+建设+运营”一体化城市更新项目。2022年，开发公司、住一公司联合体中标该项目，取得存量资产20年经营权。该项目分为两个部分。市、区财政资金投入约4289万元，用于老旧小区综合整治，规模10.13万平方米，已于2023年11月竣工；开发公司投入约1500万元，用于南小区锅炉房存量资产提升改造，改造规模4670.49平方米，施工改造和招商策划同步推进，预计6月竣工、7月开业运营。该项目形成了“整体授权、分步实施、多点盈利、微利可持续”的市场化运作体系，打造“跨区域统筹、片区资源整合、实施模式创新”三大亮点，获得北京市住建委、北京市国资委和平谷区政府的高度认可，被列为市国资委重点项目，并作为典型案例在市国资委系统分享。

此外，在北京市朝阳区垡头老区区域城市更新项目中，住总集团联合朝阳区推动“片区统筹、整体授权、分步实施”的区域城市更新策略，尝试推行“投资+设计+建设+运营”一体化招标，打造区域改造亮点。今年4月，住总京城公司获得天津市武清区杨村片区城市更新实施主体授权。该项目占地178公顷，涉及1.3万余人、约89万平方米提升改造和33万平方米新建工程，通过社会资本参与总投资达56亿元。该项目拟从复兴传承运河文脉、重塑彰显老城韵味、补齐补足民生短板、综合化解存量债务入手，统筹解决低效闲置国有资产盘活利用、老城商圈提质升级、高品质住宅建设、老旧小区建设、相关配套和基础设施等问题。

更新运营并重

盘活存量资源

在北京城市更新和产业升级引领下，一批以老旧厂房、低效园区、楼宇为主体的产业类城市更新建设悄然而至，焕发区域发展活力。

截至2024年一季度末，住总集团经营的写字楼、公寓、酒店、体育设施等经营性房屋90处，可租赁面积50.43万平方米。其中，城市更新事业部负责经营61处。住总集团创新管理模式，坚持城市更新与资产运营并重，持续盘活存量资源。住总地产大厦是国企开拓城市更新业务的先行标杆，建于1998年，2015年启动改造，创新规划设计及技术应用，空间使用率从55%提升至68%；大厦全楼采用能源管理系统，达到绿色建筑二星级指标。开创写字楼更新改造与项目招商同期启动的先河，首次实现写字楼竣工交用与同期100%出租的优秀成绩，经营收入从1300万元提升至6000万元。北京市光华路住总大厦是首个CBD区域整楼实施改造的写字楼项目，建于2000年，2019年被列入《北京CBD国际化提升三年行动计划》试点项目。该项目更新采用绿色生态节能技术，达到绿色建筑二星级要求。聚焦产业升级，该项目创立“住总A+Space”科创空间。运营后，大厦引入数字经济、科技、传媒、金融商务等优质企业进驻，收益提升了40%。该项目被列入北京市朝阳区科技创新孵化和平台建设名单，获得朝阳区促进商务楼宇经济发展奖励。2023年，住总集团改造光华路住总大厦B1食堂，与共享际联合运营，打造“无限空间”美食城，有效盘活低效资源。后续，还将打造多元复合空间，激发区域空间活力，实现国有资产保值增值。

中关村西三旗科技园，是由一个个老建材企业改造升级的智慧科技园区，是主动服务首都“四个中心”建设，推动区域转型提升的典范工程，是住总集团服务城市更新的又一力作。工程总承包部参建了西三旗科技园一期、二期（一标段）、公租房、幼儿园等项目。该项目负责人表示，今后，这里将以软件研发应用为核心重点，培育人工智能、工业互联网、智能硬件、未来汽车、新能源、高端装备制造六大产业。

创新技术集成

打造绿色低碳新标杆

建筑“绿”动，安居宜居。当前，可持续发展成为全球发展理念，绿色建筑和节能改造成为建筑业的发展趋势。在推进更新改造项目时，住总集团大力推进低碳零碳技术集成应用，为推进绿色低碳可持续发展贡献国企力量。

改造后的光熙门29楼，实现“零碳”“零能耗”双重目标，被媒体誉为一本实体的“零碳建筑百科全书”。该项目集成7大类、20项国际领先节能技术，使建筑本体能耗相较改造前降低了90%，打造北京市首个既有建筑零碳改造示范工程、中国首个获得德国能源署零碳认证的建筑，为该市乃至全国今后大规模既有建筑零碳改造和实施提供经验，对未来既有建筑低碳绿色改造的实施有较强指导意义。它成为好房子的“代言人”之一，频繁亮相媒体。

建于1994年的天铭大厦项目，被列入2023年东城区楼宇升级改造计划。该项目将实践城市更新与零碳技术有机结合，打造“近零碳”建筑，打造低碳建筑前沿技术展示平台。现已完成装修改造工程近零能耗设计认证。该项目负责人表示，下一步，将全面推进主体更新，同步项目招商。通过更新改造，消除安全隐患，提高楼宇品质，提升自有资产经营效益，实现国有资产保值增值。而这，正是老旧楼宇升级改造的未来风向标。

保护历史文化

留住城市记忆

不同的城市，有着不同的文化灵魂。也许是一条老街，也许是一个博物馆，也许是一个档案馆……住总人怀揣尊崇之心，下定绣花之功，全力以赴保护和传承历史文化，留住城市记忆。

重庆龙门浩老街修缮，是住总集团实施的让百年历史街区重生焕新的城市更新案例。住总建设者秉持“原址、原建、原面积、原高度、原风貌”的理念，大部分修缮建筑均用老旧建材和传统建筑工艺，最大限度保留古建筑的历史风貌，保留老街原始风貌，保持原住民生活形态，让重庆主城为数不多、保存最完好、规模最大的历史文化老街再现一城之精华。身处其中，看得见久远的历史，闻得到熟悉的味道，摸得着建筑的质感。

史家胡同博物馆，是北京首家胡同博物馆，是承载着老北京文化和记忆社区的博物馆，是东城新时代文明实践基地，是住总集团将博物馆打造成为老城保护与城市更新的实践基地的典范。今年1月，住总城市更新事业部与北京市东城区朝阳门街道办事处签署史家胡同博物馆运营合作协议。接收后，重新铺装场地，提升空间利用率；引入咖啡、茶室、文创、图书等运营内容，打造多元空间；举办小年庙会、夏季游园会、读书会、新书签售会、研学研创等特色活动，打造传统与现代碰撞、文化与历史交融的展示交流平台。

在北京延庆区，利用延庆区城南集中供热中心煤库及附属建筑，改造建设延庆区档案史志馆新馆，是住总集团将工业遗存改造更新成为城市文化新地标的鲜活案例。住总建设者在保持原有建筑的形态和辨识度的基础上加以填充改造，并与原档案馆相连，既让人们留下了老煤厂的时代回忆，又创造出一方新的城市空间，为市民文化生活注入了新的活力。

参建综合整治

塑形象提品质

随着城市快速建设，实施老旧小区综合整治成为进一步完善城市功能、提升城市品质、改善人居环境的重要内容，也是解决人民群众急难愁盼问题、助力城市高质量发展的重要一环。

从危改、棚改、保障房建设、高端住宅到打造美丽乡村、特色小镇、田园综合体、服务城市更新……41年来，住总集团为百姓安居、城市宜居提供了“一揽子”解决方案。如今，仍有大批老旧小区综合整治项目正在有序推进。在北京市朝阳区，城市更新事业部正全力推进垡头地区、京棉等城市更新项目。垡头地区城市更新项目是老旧小区综合整治类项目，一期更新面积约17.9万平方米，首批更新面积约5.2万平方米，目前正着手项目管理招标、设计招标等工作，力争今年实现进场施工。京棉城市更新项目是老旧小区综合整治+危旧楼房改建类项目，更新面积约16.5万平方米，力争8月前完成入户测绘。在北京市通州区，住六公司连续多年中标老旧小区综合整治工程。今年，通州区启动改造的19个小区中，住总集团负责9个小区、18栋多层住宅楼和室外公共区域的改造，由住六公司负责施工。在北京市延庆区，工程总承包二部连续4年承揽老旧小区综合整治项目。在北京市东城区，住三公司去年完成改造的法华南里小区，让居民幸福“原地升级”，享受更高生活品质。住一公司、住二公司、住四公司、装饰公司等单位成立城市更新事业部、城市更新发展中心，多年来在节能改造、环境整治、装饰装修等方面做了大量工作。

城市更新，向美而行。住总集团始终秉承以人民为中心的发展理念，高质量实施老旧厂房、老旧小区、低效产业园区、低效楼宇等更新业务，推动城市更新“住总解决方案”在服务国家和首都经济社会发展中形成更多的生动实践。