我国城市发展已经进入城市更新的重要时期。7月17日从住建部了解到，全国目前已实施城市更新项目超过6.6万个，完成投资2.6万亿元。其中，围绕既有建筑改造利用，目前已改造了78亿平方米建筑，进一步提升了建筑安全和节能水平。围绕城镇老旧小区改造，去年，新开工改造城镇老旧小区5.37万个，加装电梯3.6万部。今年前五个月，全国新开工改造城镇老旧小区已达2.26万个。

从今年起，中央财政开始支持部分城市实施“城市更新”行动，首批共涉及15个城市。据悉，今年起，我国已经在297个地级及以上城市全部开展“城市体检”工作。按照要求，今年各地的“城市体检”工作从3月持续到8月，9月底前，各地要将“城市体检”报告报送住建部。住建部表示，今年的“城市体检”工作坚持问题导向和目标导向，围绕住房、小区、社区、城区四个角度，查找群众身边的急难愁盼问题，查找影响城市竞争力、承载力和可持续发展的短板弱项。“城市体检”发现的问题将成为当地“城市更新”重点要解决的问题。

当前的城市更新工作需与以往大拆大建的改造模式明确区分开来，转向更为精细化的改造策略。城市更新不再单纯追求拆除重建，而是侧重于公共配套的完善与升级，同时注重高质量发展与绿色节能改造，以应对当前房地产市场的新变化。

城市更新模式创新不断

全国城市更新取得显著进展，项目数量和投资规模不断增长，改造内容和成效日益丰富和显著，离不开政策的支持和推动。

近期有地区将“住房和城乡建设局”更名为“住房和城市更新局”。除更名外，各地也在探索老旧小区改造的新模式。

7月13日，湖北省首个“住宅合作社”项目开工，武汉市青山区二十一街坊134户居民自拆旧房盖新楼，工程代建方为区属国企。“住宅合作社”模式为以小区居民为主体，政府支持、企业参与危旧房合作改造，从而实现旧房换新房，这一改造模式被当地居民称为当前的“上上策”。

而在此前，浙江杭州老旧小区改造推行的业主自筹资金模式也曾引起业内高度关注。与武汉“住宅合作社”模式下首个施工项目不同的是，杭州老旧小区改造推行的模式，资金来源大部分是业主自筹，由业主和政府共同委托开发企业代建。比如杭州市浙工新村业主自改旧住宅区项目，整个小区的更新费用约5.3亿元，其中居民自筹资金约4.7亿元，占比89%，其余资金由政府专项资金解决。

老旧小区改造取得积极进展

据住建部城市建设司披露的数据，2024年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个。

根据各地统计上报的数据，今年前5个月，全国新开工改造城镇老旧小区2.26万个。分地区看，江苏、山东、河北、辽宁、浙江、上海、湖北、重庆等8个地区开工率超过50%。整体上看，全国城镇老旧小区改造工程取得了积极进展。

今年前5个月，全国城镇老旧小区改造项目表现出明显的地域性差异，各地的开工小区数和开工率呈现出不同的发展态势。截至5月末，江苏省以982个新开工小区数和94.8%的开工率居全国首位。紧随其后的是山东省，新开工小区数达到3269个，开工率为81.0%；河北省以869个新开工小区数和78.5%的开工率位列第三。新开工小区数量超过1000个的地区共有6个，分别是山东、湖北、重庆、河南、四川和湖南。

也存在部分省市城镇老旧小区改造进展缓慢、开工率相对较低的情况，如广西、宁夏、山西、西藏等地虽然有一定的开工率，但均低于20%，而海南和青海的开工率均为0%。

专家分析认为，开工率与项目前期的规划成熟度、地方政府的资金筹措准备，以及项目更新过程中的具体推进因素密切相关。城市更新项目涉及报规划、主体确定、资金筹措等多个复杂环节，程序冗长，且部分项目因历史遗留问题较多而难以顺利开工，而这些地区的低开工率需要引起有关部门的重视，需要通过加强政策引导、资金支持和居民参与度来促进改造项目的实施。

（作者：甄素静）