日前，“多地官宣将取消公摊”这一话题迅速冲上热搜，成为大家最热议的话题之一。河北张家口、湖南衡阳、广东肇庆、湖南湘潭等多地在近期官宣，从2025年起将取消商品房的公摊面积，实行按套内面积计价，而重庆早在2023年就已经取消了公摊面积。此外，广州、杭州、长沙和厦门等城市，虽然未明确宣布取消公摊，但这些城市也通过放宽对赠送面积限制、优化阳台等空间面积计算规则等方式提高实际得房率，实际效果其实类似于“取消公摊”。

套内建筑面积（专有建筑面积）由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。根据湖南衡阳市的通知，房地产开发企业在销售前应当公示被分摊的共用部位的名称、用途、位置、面积，参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、位置、面积、分摊系数。

香港起源，内地复制

购房者买单

公摊制度的起源可以追溯到上世纪50年代的香港。当时，香港的房地产市场主要以整栋销售为主，普通市民难以承受高昂的房价。为了降低购房门槛，便诞生了分层销售的概念，将整栋楼房拆分成单个单元进行销售。然而，这一创新带来了新的问题：如何合理分摊公共区域的面积和费用？这便有了公摊制度。公摊制度最初的目的是为了方便统计和管理公共区域，如楼梯、走廊等。后来，这一概念被引入内地，1995年12月1日，中国内地开始施行《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行），这标志着公摊制度在内地的正式引入和实施。

在过往，公摊面积的问题被飙升的高房价所掩盖，但是在房地产市场发展放缓之后，“买房如同拆盲盒”的问题就突显出来。消费者花几百万元乃至上千万元买来的房子，如果不是现房，很多时候居然不知道最后能住上的房子有多大。公摊面积最大的问题在于不透明，而且最终由业主来买单。明显“发水”的公摊面积，长期以来与勘测费、建设费、物业费、取暖费等费用绑定，涉及房地产开发建设、使用、维护、物业管理一长串的产业链。除了购房者之外，整个产业链上几乎都是公摊面积的“受益者”。

公摊迷雾，缺乏监督

购房者有苦难言

我国2001年施行的《商品房销售管理办法》第十八条规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律法规的规定对其享有权利，承担责任。

套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。公用建筑面积一般由两部分组成：一是电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

目前，公摊系数在多大范围内算合理，国家没有明确规定，仅规定了公摊系数的上限和下限。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，一般情况下，需要根据以下内容来测算公摊面积：一是设计单位的图纸，二是主管部门对公摊的核算。

但由于一些地方还没有建立“多测合一”体系，缺乏第三方监督，从而出现公摊面积计算不透明等现象。

在房屋销售过程中，开发商可能会先将停车场、楼道等公共面积纳入公摊，由全体业主买单后，再二次出售或出租广告位牟利。比如，开发商将小区的地下车库纳入公摊面积卖给业主后，又将车库出租给业主收取停车费，或者在楼道、电梯等公共区域投放广告收取高额费用，而这些收益往往并没有归业主所有。

通常楼层越高，公摊面积越大，背后实则是公共空间设计“文章”。开发商利用公摊计算的模糊性，肆意扩张所谓“公共区域”。近年房价飙升，公摊系数也跟着“水涨船高”，部分住宅公摊超30%，山东某楼盘曾惊现超52%公摊系数，南京商住公寓更有套内面积不敌公摊面积，得房率仅42%的奇葩现象，让购房者有苦难言。

尊重知情权，所见即所得

政策不是“朝三暮四”

取消公摊面积后，房价会下降吗？

张家口市住建局相关工作人员表示，“取消公摊”的意思是鼓励房企按套内建筑面积计价销售，并非不计公摊成本，只是计价方式的变化，让消费者消费得明明白白。

肇庆市住建局工作人员表示，按套内面积计价销售，对开发企业而言购房总价并没有太大影响，只是宣传口径的变化。按套内面积计价销售后，购房者看得更直观，得房率高的项目自然更受欢迎。

不少网友用“朝三暮四”来形容这一政策。“朝三暮四”的典故出自《庄子·齐物论》，描述战国时期宋国老人狙公因粮食紧张，提出给猕猴早上三粒、晚上四粒橡实，猕猴不满。狙公改说早上四粒、晚上三粒，猕猴以为橡实增多而高兴，实际上总量未变。网友认为，取消公摊只是文字游戏，未解决实质问题。

真的是这样理解吗？

中国宏观经济研究院研究员刘琳说，按套内建筑面积计价，可以避免一直以来被诟病的公摊过大、测量过程不清晰等问题，倒逼房地产开发企业优化产品设计，提高住宅品质，把公共部位设计得更加集约高效。

虞晓芬指出，如果仅按套内面积计价，也可能导致出现开发商降低公共部位建设标准、部分购房者产生不需要承担公共部位责任的错觉等诸多问题。她认为，可推广在售楼部现场和产权证上同时标注建筑面积、公摊面积、套内面积的做法，解决公摊“糊涂账”问题；各地结合自己特点可探索在商品房销售合同中同时明确按建筑面积计价的价格和按套内面积计价的价格。

《人民日报》评论，按套内建筑面积计价，就是让消费者明明白白消费。买的房有多大，得到的就是相应面积的生活空间。房地产发展，民生是落脚点。得房率的高低，首付、还贷压力……种种因素，都会影响居民购房意愿。购房“所见即所得”，既尊重了知情权，让市场更透明，还挤掉销售“水分”，降低购房交易成本，有助于稳定消费预期，增强消费信心。

澎湃新闻评论也强调，不要让推进取消公摊面积的政策讨论，陷入所谓“导致单位房价上升”的话语陷阱当中。取消公摊面积是让价格构成更透明，绝不是“朝三暮四”的零和博弈。

提升价值，稳住楼市

政府与购房者双赢

取消公摊面积，本质是限制地方政府和开发商继续将成本向购房者转移，对于新购房者来说，是非常好的政策。

首先，按照套内面积计算时，由于产权面积大幅缩小，可以降低30%左右的税费、交易费、物业费、供暖、维修基金等各项房产持有和交易成本，实质性大幅提升房产的价值。

其次，房产证面积缩小后会导致每平方米名义单价平均提升30%左右，对于开发商来说，为确保竞争力，就需要被迫降价，向消费者让利。

过去窗台、地下等设计是要部分或全部计入产权面积的，取消公摊后，对于开发商赠送面积的限制也必然会放宽，过去每一百平方米的产权实际只有70平方米，未来每一百平方米的产权可以有140平方米，如果是低密度住宅区，这个数字甚至可以更多，以享受高品质住宅的生活。

而对于政府来说，现阶段搞出取消公摊面积，是与新购房者双赢。

目前各地方政府都是将大量的土地向银行质押举债，由于近年来房产价格持续走跌，质押的土地也拍不出好价格，甚至大量面临跌破抵押值的风险。

取消了公摊面积后，虽然政府会损失未来一定的税金和附加税，但是每平方米土地出让的地上建筑与附加值大幅增加，以及推动的新房交易量，可以解决政府土地质押这个最棘手的难题。

2024年9月召开的中共中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式；不久前的中央经济工作会议再提“稳住楼市股市”。从中央到地方都打出组合拳，力促房地产市场止跌回稳，支持居民刚性和改善性住房需求。

取消公摊面积正从多年以来的呼吁走向现实，虽然目前有实质性的推动还只是三四线城市，但是，取消公摊面积不失为推动房地产市场复苏回暖的一项现实可行的政策，能有效化解过去20多年来房地产高速发展累积的系统性风险。

同时，取消公摊符合“好房子”建设的总体要求。好房子建设有四大要素，即“安全、舒适、绿色、智慧”。取消公摊即“舒适”标准的体现。对于购房者来说，所购即所得、户型不缩水、交易公开透明，就是购房称心如意的重要体现。

关于政策推进，河北省张家口住建局工作人员表示，目前这只是一个指导性意见，具体的政策还在进一步细化和完善中。从目前的情况来看，取消公摊的推进需要一定的时间和过程，涉及众多方面的协调和调整，包括法律法规的修订、测绘标准的统一、开发商成本核算与销售策略的转变等。

（本报综合）