近年来，部分房企暴雷，为最大可能地实现工程款债权，承包人往往与发包人约定以房抵工程款（行业习惯称之为“工抵房”），实践中，承包人接受的工抵房一般包括承包人承包施工的工程项目上的工抵房（行业习惯称之为本项目工抵房）和非承包人承包施工项目上的工抵房（行业习惯称之为非本项目工抵房）。关于本项目工抵房能否排除强制执行，我们已专门撰写了《〈执行异议之诉解释〉第十七条，将助力解决建筑企业实现工抵房权益，排除强制执行》一文，也即建筑企业接受的本项目工抵房可以排除抵押权和一般金钱债权的强制执行。本文重点结合《执行异议之诉解释》第十五条介绍建筑企业接受非本项目工抵房时如何通过执行异议排除一般金钱债权的强制执行以及该类工抵房如何尽快通过诉讼实现权益等内容，以期对建筑企业的非本项目工抵房权益的实现有所帮助。
一、《执行异议之诉解释》第十五条的规定
2025年7月24日起施行的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（本文中简称《执行异议之诉解释》）第十五条规定，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。
二、《执行异议之诉解释》之前以房抵债排除强制执行路径之发展
以物抵债协议为诺成性合同还是实践性合同之争，以及《执行异议复议规定》仅规定买卖合同情形下可提出异议排除执行，导致以房抵债能否排除其他债权人强制执行存在较大争议。
《中华人民共和国民法典合同编通则司法解释》（下称合同编通则解释）出台之前，司法实践中对履行期限届满后达成的“以房抵债协议”属于诺成性合同还是实践性合同存在较大争议。若采实践性合同观点，办理产权转移登记是“以房抵债协议”的必要生效要件，在该要件下抵债协议生效后，抵债房产不再属于被执行人财产，债权人自可排除其他债权人强制执行。《合同编通则解释》出台后，“以物抵债”协议的诺成属性得到了确认。《民法典合同编通则解释》第二十七条第一款明确规定，债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。但在“诺成性合同”的规则下，债权人仅有权要求发包人交付房屋并办理过户登记的债权请求权，该权利作为一般债权并不具有优先性。
而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（本文称《执行异议复议规定》）第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本条第一项即明确指出，需买受人与被执行人签订“书面买卖合同”，而承包人与发包人签订的“以房抵债协议”是否符合本条规定的“买卖合同”要件则并不明确。最高人民法院第二巡回法庭2021年第15次法官会议纪要认为，以物抵债以消灭金钱债务为目的，而买卖合同的核心在于买受人以取得标的物所有权为签订合同目的，尤其是在债务更新情况下，以物抵债极易损害其他当事人的合法权益。除此之外，出于公示公信、防范虚假诉讼的考虑，也不宜认可在执行异议之诉中认可以物抵债权利人可以对抗其他一般金钱债权人。司法实践中亦有类似观点，如在（2022）最高法民申104号案件中，最高院认为：“一般而言，房屋买卖合同作为‘以物抵债’实现方式，双方的真实意思表示在于以房屋这一标的物的转让作为旧债清偿的方式，不同于实质意义上的房屋买卖。在房屋过户之前，买卖合同所产生的新债并未消灭，致新债旧债并存，故买受人对抗买卖合同之外的申请执行人权利不应超出旧债的效力范围。”在（2022）最高法民终385号案件中，最高院同样认为：“履行期满后双方达成的以房抵债协议，系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。”
但司法实践中，亦有相反观点认为以物抵债受让人可以参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条之规定排除执行，如在（2024）最高法民申3586号案件中，最高院认为：“《执行异议复议规定》第二十八条在综合考虑一般债权与不动产物权受让人利益的情况下，对符合该条四项条件的不动产物权受让人权利作出了保护性规定，该种保护不因不动产受让人系通过买卖合同或者以物抵债协议受让相关不动产而不同。”
《执行异议之诉解释》颁布施行后，其中第十五条规定首次从司法解释层面回应了不动产以物抵债的权利人是否享有足以排除强制执行的民事权益，以及能否参照适用《执行异议复议规定》第28条的争议；确认了以物抵债债权人与不动产买受人在法律地位上的相似性，那么其权利内容也应保持一致，即既享有物权期待权，亦可排除强制执行。
三、抵债债权人排除其他债权人强制执行之要件
《执行异议之诉解释》第十五条并未对提起执行异议之诉的主体作出要求，满足本条构成要件的抵债债权人均可提出执行异议之诉，但足以排除强制执行的债权则限定为“一般债权”，无法对抗建设工程价款优先受偿权与抵押权，这是建筑企业接受非本项目工抵房要特别注意的。其提起执行异议的条件为：
（1）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议。为避免案外人与被执行人串通损害其他债权人合法权益，真实的债权债务关系是抵债协议的基础，自不待言。如前文所述，满足条件的抵债债权人与买卖合同买受人法律地位一致，“抵债协议”自应与“买卖合同”一致，应在抵债房产经查封之前签订。除此之外，本条规定将足以对抗一般债权人强制执行的抵债债权限定为“债务履行期限已届满”的债权。本文认为，债务履行期限届满的判断应以抵债协议签订时作为判断时间点，而不应以提起执行异议之诉时间点判断。具体理由如下：首先，本项的条文表述上，将“真实债权债务关系”与“履行期限届满”置于抵债协议签订之前，似是隐含协议签订之前，抵债人即应履行给付义务。其次，抵债协议签订时履行期限尚未到期的债务，不应适用本条规定。《合同编通则解释》第二十七条、二十八条分别规定了债务履行期限届满后与届满前达成的以物抵债协议的不同效果。针对抵债协议签订前达成的以物抵债协议，第二十八条规定人民法院应当结合抵债协议的具体内容审查协议的效力。当事人约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，该约定有效。债务人或第三人将抵债财产权利转移至债权人名下的，债权人有权依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（下称担保制度解释）第二十八条之规定，就抵债资产优先受偿。故根据上述规定，抵债协议签订时履行期限尚未到期的债务不应适用本文规定。
实践中，发包人往往会在施工合同或补充协议中明确约定承包人收取的工程款中必须有一定比例的工程款是以房产抵偿的情形，此时能否适用本条规定。笔者认为，此种情形并不适用该条。发承包双方在施工合同或补充协议中签订“以房抵工程款”条款时仅达成了通过“抵房”支付工程款的合意，此时关于抵房的数额、房产的具体信息均未明确特定，债权人并不具有对抵债房产的“物权期待权”，不宜允许此类债权人对抗其他债权人的强制执行，也将与本条第2项条件“抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当”不符。
（2）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。将抵债资产的价值判断时间点确定为“抵债时的实际价值”可以避免被执行人与案外人串通恶意降低抵债资产的价值达到逃废债的目的，抵债房产的实际价值可以以协议成立时标的物所在地的市场价格为准。标的物的价值明显低于债权金额的（如以价值100万元的房屋抵1000万元的债权），债权人自愿承受损失的，自无限制的道理；标的物的价值明显高于债权金额的（如以价值1000万元的房屋抵100万元的债权），除非有证据证明交易合理性，否则本要件并不满足。
（3）案外人在查封前已合法占有该不动产。本项需抵债债权人“合法”“占有”抵债不动产，且需在执行标的经查封之前。债权人需提出证据证明其符合上述两个要件，否则需承担举证不能的不利后果。如最高人民法院在（2019）最高法民申2261号民事裁定书中认为：“东川公司已于2010年10月8日向李斌出具了《准住通知》，表示交付房屋；李斌又与物业公司签订了《服务协议》《装饰装修管理协议》《住宅小区管理规定》等书面协议，表示其接受物业公司提供的服务，且在对案涉房屋进行管理和使用时将遵守相关管理规定。能够说明李斌在2010年已经对案涉房屋进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。并且，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于‘在人民法院查封之前已合法占有该不动产’的规定，仅要求买受人‘合法占有’，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。”
（4）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。依据《执行异议之诉解释》第十六条之规定，“非因案外人自身原因”主要包括（一）案外人与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；（二）案外人已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等；（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；（四）已办理买卖合同网签备案；（五）被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理；（六）其他非因案外人自身原因的情形。本条通过“列举+兜底”方式明确了审查标准，可以大大减少实践中的争议。
四、非本项目工抵房权益的实现路径
《执行异议之诉解释》第十七条第二款“案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。”但《执行异议之诉解释》第十五条并没有类似的规定。
对比第十五条、第十七条可以看出，第十五条仅能排除一般金钱债权的强制执行，而第十七条规定的是享有建设工程价款优先受偿权的债权人，其可以排除抵押权和一般金钱债权的强制执行，在满足本条规定的条件时，可以在执行异议程序中提出要求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，人民法院应当合并审理并支持。原因在于，虽然建设工程价款优先受偿权作为一种特殊的担保物权，本不应具有排除执行的效力，但承包人针对本项目房产的权利，在权利顺位上仅次于消费购房者，本条通过第一款肯定承包人通过抵债协议以折价的方式行使建设工程价款优先受偿权后，再通过第二款补充强调，承包人也可以一并提出协助办理过户登记的诉讼请求，使优先权人通过一次性程序解决纠纷成为可能。给付请求是确权争议的自然延伸，合并审理可一次性解决实体权利归属与执行程序冲突，减少当事人诉累，同时也符合本次《执行异议司法解释》强调执行效率、一揽子解决争议减少当事人诉累，避免判决冲突、降低衍生诉讼的立法目的。因符合第十五条规定条件的案外人不同于符合第十七条规定条件的案外人，其并非行使建设工程价款优先受偿权与被执行的发包人签订抵债协议，其仅能排除一般金钱债权的强制执行，故为确保对该抵债不动产上享有抵押权或建设工程价款优先受偿权的债权人的优先权不受影响，不宜在该执行异议之诉中一并审理不动产所有权转移登记问题。
建筑企业接受的非本项目工抵房如何实现权益的路径，一是建议建筑企业在签订非本项目工抵房协议后，要及时签订商品房买卖合同并办理网签备案，及时向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请，如因发包人不配合办理上述手续，要及时向法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁，请求判令发包人履行以房抵债协议，签订相应商品房买卖合同，交付商品房，办理权属登记等，相关法律文书生效后要及时申请法院强制执行，及时办妥不动产权属转移登记，此时，该部分抵债的不动产因已不再登记在发包人名下，自无可能被执行，即便是对该项目享有优先权的债权人。笔者团队已代理多起非本项目工抵房的案件，成功帮助多家建筑企业实现数亿元以上非工抵房权益。二是建筑企业要时刻关注接受的非工抵房的权利状态，一旦发现有债权人申请强制执行，则需及时依《执行异议之诉解释》第十五条规定和其他法律法规，提起执行异议及执行异议之诉，排除强制执行。法院裁决排除执行后，要立即启动要求发包人履行以房抵债协议的诉讼或仲裁，依建议一相关内容实现工抵房权益。
五、余论
《执行异议之诉司法解释》第十五条、第十七条虽终结了以房抵工程款排除强制执行的司法争议，为承包人工抵房权益的实现提供了明确规则指引，但实践落地仍需聚焦细节。本项目抵房的“执行异议”“一并过户”的便利，非本项目抵房的 “早诉讼早执行早确权”和“先异议再诉讼执行确权”的选择，均需结合个案细化判断。未来随着裁判尺度进一步明晰，承包人更应强化风险预判，以精准的协议设计、完整的证据链及适配的诉讼策略，将法律规则转化为债权实现的切实保障。
（作者单位：上海市建纬律师事务所）
