建设工程领域中，发包人因资金周转困难无力以现金方式支付承包人工程款时，“以房抵债（工程款）”（俗称“工抵房”）成为常见的支付替代方式。承包人在接受工抵房后，为缓解自身资金压力，亦可能将其流转至下游专业分包单位、劳务分包单位及材料分供单位。工抵房是参建各方基于意思自治达成的民事法律行为，区别于债权人通过司法程序申请拍卖、变卖建设工程标的物的单方变价方式，契合当前建设工程市场资金链紧张的客观现状，为各方有效化解债务风险提供了可行路径。然而在实践中，大量工抵房存在无法如约办理物权转移登记的问题，部分工抵房甚至因发包人破产、项目被法院强制执行等原因，承包人始终无法实现房屋的交付与占有。因此，深入研究以房抵债协议的法律性质、债权与物权转移效力、工抵房与工程价款优先受偿权的关联及房屋占有状态等核心问题，对于保障工抵房实质化债目的的实现，维护参建各方合法权益具有重要意义。
一、维度之一：“工抵房”与“工程价款优先受偿权”的相关性考察
工程价款优先受偿权是承包人维护自身权益的重要法定权利，工抵房所抵销的工程款债权是否享有该优先权，直接决定工抵房物权效力实现的优先级，是工抵房法律问题研究的核心前提。
（一）合同相对性的考察维度
合同相对性是界定工程价款优先受偿权主体范围的基础，依据《中华人民共和国民法典》（简称《民法典》）第八百零七条及《建工司法解释（一）》第三十五条规定，优先受偿权的权利主体原则上限定为与发包人直接签订建设工程施工合同的承包人。基于“发包人恒定原则”，仅与承包人存在合同关系的分包人、实际施工人，以及基于买卖合同关系参与建设的材料分供单位，均不享有工程价款优先受偿权。
1.直接分包情形下的优先受偿权主体：若分包人与发包人直接签订分包合同，即“甲方直接分包”，该分包人依法享有工程价款优先受偿权。最高人民法院在“四川中成煤炭建设（集团）有限责任公司与成都泓昌嘉泰房地产有限公司建设工程施工合同纠纷案”【（2021）最高法民再188号，《最高人民法院公报》2023年第3期】中明确：直接与建设单位签订基坑施工合同的分包单位，因与发包人形成直接的合同关系，有权行使工程价款优先受偿权。
2.指定分包情形下的权利排除：“甲指分包”即发包人指定分包商与承包人签订施工合同，即便被指定分包商与发包人形成事实上的发承包合同关系，也不享有工程价款优先受偿权。最高人民法院民事审判第一庭编著的《建工司法解释（一）理解与使用》指出，承包人承担建设工程主体结构施工任务，被指定分包商仅负责部分分项工程，只有与发包人签订建设工程施工合同的承包人才享有优先受偿权，该观点明确了指定分包商的权利排除边界。
3.债权转让对优先受偿权的影响：工程价款优先受偿权的可转让性存在争议。主流观点认为，建设工程价款债权转让的，受让人依法取得优先受偿权，这为承包人通过债权转让方式赋予下游分包单位工抵房优先性提供了可能。少数观点则以法定优先权的人身依附性为由，主张优先受偿权不得随债权转让，《重庆市高级人民法院、四川省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答（2022）》第十七条规定，优先受偿权行使主体限定为与发包人存在直接合同关系的承包人，债权转让后受让人无权主张该权利。实践中，承包人通过向分包人转让工程款债权及对应工抵房，成为无优先权主体间接获得优先性的常见操作路径。
（二）合同效力的考察维度
建设工程施工合同的效力是否影响优先受偿权的行使，是司法实践中的重要争议点。最高人民法院民一庭修订编写的《民事审判实务问答》明确指出，建设工程施工合同无效，不应影响优先受偿权的行使，因优先受偿权的基础是工程质量合格，而非合同效力，《建工司法解释（一）》第三十八条亦规定承包人的优先受偿权与工程质量是否合格直接相关。
对于实际施工人，其权利主体资格与优先受偿权的享有存在明确界限。《最高人民法院民事审判第一庭2021年第21次法官会议纪要》明确，转包、违法分包、挂靠型实际施工人因与发包人无直接合同关系，不属于“与发包人订立建设工程施工合同的承包人”，不享有工程价款优先受偿权。例外情形下，若发包人知道或应当知道借用资质的实际施工人进行施工，双方形成事实上的施工合同关系，少数观点认为，此时实际施工人作为事实上的承包人，应享有工程价款优先受偿权，该观点在学术研究及部分地方司法实践中被探讨，但尚未形成统一裁判标准。
（三）“要钱还是要物——工程价款优先权折价行权方式的维度”
《民法典》第八百零七条规定承包人可就涉案工程折价或拍卖的价款主张优先受偿权，其中“折价”方式的法律内涵，直接关系到工抵房的合法性与物权效力实现。
1.立法释义层面的界定：全国人大常委会法制工作委员会民法室组织编写的《中华人民共和国民法典释义》明确，“折价”是指发承包双方参照市场价格确定工程价款，将工程所有权由发包人转移给承包人，以此实现承包人工程款债权的清偿，该释义直接将“折价”等同于“以房抵债”。同时，立法释义区分了折价与拍卖的适用程序，拍卖需由人民法院依法实施，承包人不得委托拍卖公司或自行处置工程。
2.司法裁判层面的认定：司法实践中，法院普遍认可协商折价是承包人行使优先受偿权的合法方式。《民法典合同编条文理解与司法适用》及《最高人民法院第四巡回法庭常见疑难案件要点与观点》均指出，诉讼并非承包人行使优先受偿权的唯一方式，发承包双方通过协商达成折价协议，转移工程所有权的行为，属于合法行使优先受偿权的情形。这一裁判观点为工抵房的适用提供了司法支撑，确认了以房抵债作为优先受偿权折价实现方式的合法性。
二、维度之二：期前以物抵债与期后以物抵债的效力差异
以物抵债协议根据签订时债权是否到期，分为期前以物抵债协议与期后以物抵债协议，二者在合同效力、物权转移规则及法律适用上存在显著差异，直接影响工抵房的权利保护效果。
（一）期前以物抵债协议的担保化属性
期前以物抵债协议是指双方在债权未到期时达成的以房抵债约定，其中若约定债务人到期未清偿债务，房屋直接归债权人所有，该内容属于《民法典》规定的流押条款，依法应认定无效。但流押条款的无效，不影响双方以抵债物担保债权实现的意思表示效力。《合同编司法解释》第二十八条第二款明确，当事人约定债务人到期未清偿债务，债权人可对抵债财产拍卖、变卖、折价实现债权的，该约定有效；仅约定抵债财产直接归债权人所有的部分无效，债权人仍可主张通过折价、拍卖方式实现债权。这一规定确立了期前以物抵债协议的担保化属性，为债权人到期后主张工抵房权利提供了法律依据。
（二）期后以物抵债协议的诺成化特征
期后以物抵债协议是指债权履行期限届满后，双方达成的以房抵债约定。《合同编司法解释》第二十七条第一款规定，此类协议不存在影响合同效力的情形时，自当事人意思表示一致时生效，属于诺成性合同。与期前协议不同，期后协议无需以债权到期为生效前提，双方达成合意即产生合同约束力，债权人有权依据协议主张债务人交付房屋并办理物权登记。在工抵房实践中，期后以物抵债协议是较为常见的类型，其诺成化特征降低了债权人的权利实现门槛，为工抵房的流转与履行提供了便利。
三、维度之三：以房抵债协议与“房屋买卖合同”的性质与效力对比
工抵房的法律性质认定，核心在于区分以房抵债协议与房屋买卖合同的差异，二者在权利义务构成、物权变动规则及司法保护标准上存在本质区别，直接影响债权人在执行异议之诉中的权利主张。
（一）《执行异议之诉司法解释》出台前的实践争议
在《执行异议之诉司法解释》出台前，司法实践中对于未办理过户登记的工抵房债权人，能否依据《执行异议复议规定》第二十八条主张“买受人”身份及物权期待权，存在截然相反的观点。
1.肯定观点：最高人民法院第二巡回法庭2019年第12次法官会议纪要确立了“一般规则+不动产例外”的审判思路。对于不动产，若以房抵债债权人满足“查封前签订合法有效书面协议、查封前已合法占有不动产、非因债权人自身原因未办理过户登记”三个条件，可享有物权期待权，能够排除普通金钱债权的强制执行。王毓莹在《不动产实际权利人排除强制执行的类型化研究》中进一步指出，以房抵债债权人的权利形态与不动产买受人实质趋同，不应因对价支付方式的差异而否定其权利，需警惕的是恶意串通、逃避执行的情形。
2.否定观点：最高人民法院在裁判中明确，以房抵债协议的性质为新债清偿或债务更新，与作为单一之债的买卖合同存在本质区别。新债清偿中同时存在新旧两个债权债务关系，债务更新则意味着债权人无需履行付款义务，而买卖合同的核心特征是买受人支付对价取得标的物所有权。因此，仅依据以房抵债协议，债权人不能被认定为《执行异议复议规定》第二十八条中的“不动产买受人”，无权排除普通金钱债权的执行。【（2020）最高法民申3620号康某案】中，最高法明确以房抵债协议不能适用不动产买受人的相关规定，不产生物权期待权，该裁判观点成为否定说的典型依据。
（二）《执行异议之诉司法解释》的明确规定
《执行异议之诉司法解释》的出台，对以房抵债协议的法律性质及债权人权利保护作出了明确规定，统一了司法裁判标准。
1.普通工抵房债权人的权利构成要件：该司法解释第十五条明确，普通以房抵债债权人排除强制执行需同时满足四项要件：期后抵债协议真实合法、抵债金额与抵债时执行标的实际价值基本相当、债权人已合法占有抵债房屋、非因债权人自身原因未办理不动产所有权转移登记。四项要件缺一不可，为普通工抵房债权人的权利主张提供了清晰的适用标准。
2.工程款优先权折价房屋的特殊保护：对于享有工程价款优先受偿权的承包人，以折价方式取得的工抵房，享有更优先的司法保护。司法解释第十七条规定，只要满足“在查封前依法行使建设工程价款优先受偿权，与发包人签订合法有效的不动产折价协议”及“抵债金额与抵债时执行标的实际价值基本相当”两项要件，即可认定享有物权期待权，无需满足合法占有等普通要件。这一规定充分体现了工程价款优先受偿权的法定优先权属性，强化了对承包人合法权益的保护。
3.权利履行的选择权规则：司法解释明确，履行后的以房抵债协议属于新债清偿，债权人享有选择权，可请求履行原债务或履行以房抵债协议。这一规则为债权人提供了灵活的权利救济路径，避免因工抵房无法交付或登记导致的权利落空。
四、维度之四：“是否占有工抵房”构成“物权期待权”的重要尺度
房屋占有状态是判断工抵房债权人是否享有物权期待权的核心要件，不同权利主体、不同类型以物抵债协议，对占有的要求存在显著差异。
（一）普通金钱债权人的占有要求
对于普通金钱债权人签订的以物抵债协议，期前与期后协议的占有要求截然不同。《九民纪要》第四十四条规定，债务履行期满后达成的以物抵债协议，债权人有权请求债务人交付房屋，但抵债物未交付的，不得对抗其他普通债权人的强制执行；未合法占有房屋的，即便协议有效，也无法实现对抗执行的目的。《九民纪要》第四十五条则明确，期前以物抵债协议的债权人，无权请求债务人交付房屋，自然不存在占有问题，其权利仅能在债权到期后通过折价、拍卖方式实现。因此，对于普通工抵房债权人，合法占有房屋是享有物权期待权、排除强制执行的关键要件。
（二）优先受偿权人的特殊规则
享有工程价款优先受偿权的承包人，以折价方式行使权利时，无需以占有房屋为必备要件。《执行异议之诉司法解释》第十七条未将合法占有作为工程款优先权折价房屋的权利保护条件，这是由优先受偿权的法定属性决定的。承包人通过协商折价取得工抵房，即便未实际占有，只要满足协议合法、抵债金额合理等条件，即可依法享有物权期待权，对抗第三人的强制执行。这一特殊规则，兼顾了建设工程的施工特性与优先受偿权的立法初衷，保障了承包人的核心权益。
五、维度之五：无优先权的工抵房“非因债权人原因未登记”的免责事由
工抵房无法办理物权转移登记的原因复杂，部分情形非因债权人自身过错导致，《执行异议之诉司法解释》对此类免责事由作出了明确规定，为无优先权的工抵房债权人提供了权利保护依据。
（一）法定免责情形的明确界定
司法解释第十六条列举了“非因债权人原因未办理过户登记”的六种法定情形，具体包括：一是参建各方已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记的申请；二是债权人已请求发包人履行过户登记义务，或因过户登记问题与发包人发生纠纷并已提起诉讼或申请仲裁；三是新建商品房尚未办理首次登记（大产证）；四是以房抵债协议已办理网签备案；五是发包人通知债权人办理过户登记，债权人已履行催告义务且无怠于办理情形；六是其他非因债权人自身原因的情形。上述情形明确了债权人的无过错边界，只要符合其中一种，即便未办理过户登记，也不影响其物权期待权的认定。
（二）未办理初始登记的司法处置规则
初始登记是建设工程办理物权转移登记的前提，部分工抵房因发包人未办理初始登记导致无法过户，对此类情形的司法处置，《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》作出了具体规定。执行程序中，若房屋具备初始登记条件，执行法院可向不动产登记机构发出协助执行通知书，要求其协助办理产权登记；若暂时不具备初始登记条件，执行法院可在披露房屋未办理初始登记现状的前提下进行“现状处置”，由买受人承受房屋权利，后续产权登记事项由买受人自行负责。这一处置规则既保障了债权人的合法权益，又兼顾了不动产登记的法定程序，为解决初始登记缺失导致的工抵房登记障碍提供了可行路径。
六、结语
工抵房作为建设工程领域化解债务风险的重要方式，其法律纠纷的处理始终围绕权利边界厘清与交易公平保障两大核心展开。《执行异议之诉司法解释》的出台，打破了工抵房债权人仅能以“买受人”身份主张权利的局限，明确了期前与期后以物抵债协议的效力差异、工程款优先权折价房屋的特殊保护规则及非因债权人原因未登记的免责情形，实现了工抵房法律适用的体系化完善。
在司法实践中，处理工抵房纠纷需始终坚持“实质重于形式”的原则，既要严守物权登记的公示效力，又要充分尊重参建各方的意思自治，平衡发包人、承包人、下游分包单位等多方主体的合法权益。未来，面对未完成初始登记、连环工抵、破产清算中的工抵房处置等复杂场景，仍需在规范交易秩序与保障交易安全之间持续探索，进一步明确裁判标准，完善权利救济路径。唯有通过明确的法律规则界定权利顺位，以灵活的司法处置化解实践争议，才能为建设工程领域的工抵房交易提供坚实的法律保障，筑牢交易安全防线，实现法律效果与社会效果的有机统一。
作者单位：上海市建纬（南京）律师事务所
