前段时间，社会媒体对《住宅项目规范（征求意见稿）》中“住宅建筑应以套内建筑使用面积进行交易”，进行了大面积的聚焦，却忽略了更为重要的两点，一个是提高了住宅设置电梯的要求，另一个是提出住宅建筑高度最高80米，这在超高层住宅大行其道的当下无疑是一道“限高令”，对开发商的影响不可谓不大。那么其法律依据是什么呢？是自2018年底开始实施的《城市居住区规划设计标准》，对现代居住环境有更先进的理念，更以人为本。

现行国家标准《城市居住区规划设计规范》，是我国第一批城市规划领域的重要规范之一，制定于上个世纪80年代后期，1994年开始施行，并分别于2002年及2016年进行过两次局部修订。

本次修订，正值我国住房体制全面改革20年的重要历史时期。与上世纪90年代初期相比，我国经济社会发展已发生巨大变化，城市化进程不断加快，人民生活水平不断提高，城市居住区的开发方式、开发强度与建设模式越来越多元化，住宅建筑形式、居住环境与生活需求越来越多样化，社会治理体系与政府管理职能也发生了变化。《城市居住区规划设计标准》（以下简称《标准》）于2015年开始修订，并于2018年12月1日起正式实施。

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出要“把以人为本、尊重自然、传承历史、绿色低碳等理念融入城市规划全过程”。《标准》全面贯彻落实了新时代国家的发展理念和发展要求，并将政策导向融入到了相关技术规定与措施中。

修订工作主要技术内容

适用范围从“城市居住区的规划设计”修改为“城市规划的编制以及城市居住区的规划设计”。

调整居住区分级控制方式与规模，统筹、整合、细化了居住区用地与建筑相关控制指标；优化了配套设施和公共绿地的控制指标和设置规定。与现行相关国家标准、行业标准、建设标准进行对接与协调；删除了工程管线综合及竖向设计的有关技术内容；简化了术语概念（术语从33个减至11个）。

对强制性条文的修改与调整：《标准》共提出6个强制性条文，新增1条，删去7条，另外7条经修改整合后形成了5条。主要涉及居住区选址的安全性原则、居住街坊用地与建筑控制指标、公共绿地和集中绿地控制指标、住宅建筑间距日照标准等内容。

坚持以人为本、绿色发展、宜居适度

《标准》修订坚持以人为本、绿色发展、宜居适度的原则，主要体现在以下方面：

以“生活圈”概念取代居住区

《标准》以“生活圈”的概念取代过去“居住区、居住小区、居住组团”的分级，最大的改变就是以人的步行时间作为设施分级配套的出发点，突出了居民能够在适宜的步行时间内满足相应的生活服务需求，便于引导配套设施的合理布局，提高服务水平。同时，对老旧居住区改造、城市更新工作，也将有助于校核设施承载能力、了解设施服务覆盖情况，有利于查漏补缺、逐步改善。

缩小街区尺度 实现“小街区、密路网”

《标准》以居住街坊为基本生活单元，限定了居住街坊的规模和尺度（大约2公顷～4公顷范围）。居住街坊外围是城市道路，对接“小街区、密路网”，落实“开放街区”和“路网密度”，使居民能够以更短的步行距离到达周边的服务设施或公交站点；同时城市支路的开放与共享，有利于缓解城市交通压力。

降低住宅用地开发强度 住宅建筑高度控制在80米

《标准》以塑造更加人性化的生活空间为目的，不鼓励超高强度开发居住用地，提出了新建住宅建筑高度控制最大值不超过80米的规定，有利于合理控制人口密度和建筑容量的空间分布、缓解城市交通、市政公用设施、公共服务设施的配套压力，缓解应急避难空间、消防救灾能力对城市的挑战。同时有利于避免“高低配”等不良建筑空间形态对城市风貌的损害。

配套设施更完善

《标准》强调不同“生活圈”满足不同的生活需求，越必需、越常用、方便度要求越高的设施，服务半径越小；针对老龄化趋势及其生活特征，规定了基层养老服务设施的设置要求；针对全民健身，提出了居住区基层群众体育活动设施的设置要求；对老年人、儿童活动设施、无障碍设施等居住区全龄化发展，提出了控制要求。

配建绿地更近家门

对《若干意见》提出的“优化城市绿地布局”“强化绿地服务居民日常活动的功能使居民在居家附近能够见到绿地、亲近绿地”“进一步提高城市人均公园绿地面积”等要求进行了落实。以居住用地中、小学校调整为教育用地的机会，增加了城市公园绿地在居住区层级的配建控制指标，与《规范》相比，居住区人均公共绿地指标大幅增加，总体上比原《规范》提高3平方米/人。同时强调了绿地更接近家门、方便居民使用的功能要求。

居住环境品质有保障

《标准》增加了“基本规定”及“居住环境”篇章，明确提出了营造安全、卫生、方便、舒适、美丽、和谐及多样化的居住生活环境的总体要求。对居住区的自然环境、空间环境、物理环境等提出了规划设计与建设控制原则，以引导居住区建设塑造宜居的生活环境；增加了顺应自然、因地制宜、透水增绿等低影响开发、海绵城市建设的绿色发展控制要求。

以精细化设计与管理作为支撑

《标准》坚持针对实际建设问题提出有效的精细化管控要求及引导措施，为使用者能够精准地表达规划设计意图或准确地表达规划管理意图提供依据。各项相关性规划建设控制指标按照居住区规模分级进行管控，不同的空间范围使用对应的规划控制指标，强化了指标间的关联性，减少单项指标的误读误用；加强了控制指标的管控性，同时留足合理的弹性浮动空间，有利于使用者更好地表达规划设计意图。

《标准》以目标导向、控制要求以及指标规定等技术手段，规范和引导居住区规划建设进一步完善配套设施，并为提高生活服务水平、抑制过分追求高强度开发、有效管控居住形态、优化居住环境提供了技术支撑，充分体现“以人民为中心”的社会效益；通过步行优先、增加公共绿地、优化绿地空间系统、落实“小街区、密路网”以及“海绵城市建设”等技术规定与要求，体现绿色发展的环境效益；通过推动统一规划、紧凑集约发展、综合利用等技术规定，引导居住区规划建设科学合理有效地使用土地和空间，起到保基本促提升、宜居适度健康发展，体现较好的经济效益。