2021年5月25日下午，由上海市基本建设优化研究会、上海财经大学公共经济与管理学院、上海财经大学公共经济与管理学院校友会主办的第20届上海市社会科学普及活动周上海住房租赁市场新发展东方讲坛与研讨会，在上海财经大学金融谷会议中心举行。

会议以《上海住房租赁市场新发展》为主题，与业内同仁共同探讨上海住房租赁的未来发展。上海财经大学原副校长、原上海金融学院校长王洪卫教授出席会议并担任本期主讲嘉宾，上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿教授出席会议并发言。会议由上海市基本建设优化研究会荣誉会长黄汉江教授主持。来自上海市基本建设优化研究会、地产行业的嘉宾与上海财经大学公共经济与管理学院校友及该校房地产经济研究生100余人参会。

活动伊始，黄汉江教授首先致欢迎词，他对王洪卫教授、崔光灿教授及各位专家、校友的到来表达热烈的欢迎和诚挚的谢意，并介绍了此次研讨会议程，总结了上海市基本建设优化研究会的发展历程和丰富成果。

随后，王洪卫教授以《国内大循环下上海住房租赁市场发展：现状、经验与方向》为主题提出，土地财政是我国经济发展面临的重大挑战。我国20世纪90年代财政体制改革，是土地财政形成的源头，这不仅直接导致土地出让金成为地方政府财政收入的主要来源，而且间接刺激了地方政府利用土地进行抵押、融资，进而导致了地方政府高负债危机。尽管社会各界围绕土地财政纾困提出解决方案，比如房产税的试点，但实际效果有限，实现机制受阻。同时也有比如上海、深圳等城市曾试图摆脱土地财政束缚，但实际效果有限，特别是在2020年新冠疫情的冲击下，土地财政再次成为地方政府刺激经济回暖的重要工具。

在此背景下，王洪卫教授与其博士后杨青特别强调，住房租赁市场是符合房地产业发展的未来方向，是这个时间点必须要去做的事，我国房地产业发展应向资产管理时代迈进。同时指出，在“房子是用来住的，不是用来炒的”国家定位指导下，当前上海住房租赁已经取得了一些成绩，比如租赁用地出让和企业品牌培育等领域的破冰，但在运行机制方面，金融支撑还有待提升。从国际先进发展经验来看，美国住房租赁市场得以成熟发展，其原因可归结为以下几点：一是采用利息补贴、税收优惠等政策吸引社会力量参与住房租赁市场发展；二是灵活实施“套配”“点配”和“混配”方式建设租赁住房；三是在住房保障方式调整中不断强化市场的作用。最后，王洪卫教授为上海住房租赁市场发展方向提出以下建议：一是做大住房租赁供应规模；二是推动市场机制形成；三是行业本身纵深发展；四是大力推动REITs试点、落地。

上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿教授在会议最后以《发展租赁住房需要破解的若干重点问题》为题，从租赁住房的供应现状、发展目标和国际经验三方面展开了精彩的演讲。崔教授指出，我国当前租赁住房供应在数量和结构发展目标都应以中国现实情况为基础，不能照搬纽约、柏林等地发展经验。他强调，租赁住房需求要解决的问题主要体现在居住稳定性、可负担性和公共服务可得性等方面。据此，崔教授指出，破解租赁住房发展制度与政策问题应从规范化、法制化和金融化三方面展开，以此缓解住房租赁住房企业在融资和重复征税等弊端。

王洪卫教授、崔光灿教授的演讲分享引起了在座业内校友的强烈兴趣，在演讲结束后仍有多位校友进一步就当今国内住房租赁发展前景的具体问题进行讨论。本次讲座用详实的数据、具体的案例和前沿的观点，深入分析了上海住房租赁市场基本现状、亟待解决的问题和未来发展方向等，与会嘉宾们纷纷表示收获颇丰。

会中由上海市基本建设优化研究会第七届理事会荣誉会长杨台英女士为新增执行副会长仇珂钧颁发聘书。

最后，上海市基本建设优化研究会常务副会长兼秘书长、上海财经大学公共经济与管理学院党委书记方芳副教授发表讲话，她不仅对此次活动内容进行了深度总结，而且表达了对办好上海市基本建设优化研究会相关活动的热切盼望，并向此次研究会的组织者、主讲嘉宾、与会专家和各界朋友致以诚挚感谢。

上海基建优化成立于1985年，原名中国基建优化研究会上海分会，由中共上海市委宣传部批准，属上海市社会科学界联合会成员，系学术性社会团体法人。该会指导单位为中国基建优化研究会，主管部门为上海市社会科学界联合会，主管单位为上海财经大学。该会宗旨是遵守宪法、法律、法规和国家政策，遵守社会道德风尚，应用国内外先进的优化理论、方法，积极开展基建优化研究，为我国尤其是上海的建设贡献力量。该会目前有会员1200余人，会员遍及上海投资与建设领域，主要来自上海的投资单位、设计单位、建筑施工企业、房地产企业和物业单位。

（张玉明 王诗勇）