2021年6月21日，首批基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目成功上市。一年来，REITs制度体系建设不断完善，项目数量不断增加，行业领域不断拓宽，二级市场表现平稳。可以说，基础设施REITs已经成为盘活存量资产、促进有效投资、服务实体经济、稳定经济大盘的重要抓手和工具。
REITs成为盘活存量资产、服务实体经济的重要抓手
一年来，REITs的重要作用得到广泛认可和重视。据不完全统计，在国务院印发的《“十四五”现代综合交通运输体系发展规划》，中办、国办印发的《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》等十余个国家出台的重要政策中，都提出要推进基础设施REITs试点。尤其是《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确推动基础设施REITs健康发展，是优化完善存量资产盘活方式的重要内容。
近日，中国REITs论坛组织召开了基础设施REITs上市一周年总结研讨会。会议提出，一年来各部委发布的政策文件中，至少有十余份提及REITs，涵盖可再生能源、公路交通、保障性租赁住房、供水管网等诸多领域。
“我国已经进入不动产存量、增量并重的时代，盘活存量资产需要金融发挥更大的作用，基础设施REITs的推出可以说恰逢其时。”北京大学光华管理学院副院长张峥说。
上海证券交易所北方市场服务中心副总监金永军认为，我国存量资产规模已经超百万亿元，基础设施REITs发展潜力非常巨大。
作为我国五大发电集团之一，国家电力投资集团资产规模高达1.5万亿元，但同时面临着资产负债率高的困境。“我们目前既需要新增投资，又需要降杠杆，面对这两个互相矛盾的需求，REITs提供了新的解决方案。我们将公募REITs作为下一步盘活存量、降杠杆的重要举措。”该集团资本部副总监高非说。
一年来，基础设施REITs的资产类型、税收政策、扩募规则、国资监管等制度得到完善。而且，北京、上海、广州、苏州等十多个地方也发布了支持REITs的专项文件。
国家发展改革委投资司副司长韩志峰表示，一年间，国家发展改革委召开了90多场视频会或现场座谈会，研究项目问题的解决方案。在申报环节，要求各地方不得以任何理由拒绝项目入库、做到“应入尽入、愿入尽入”。对各类申报项目，没有名额限制和地区区别，只要符合条件就可以申报。同时，大幅简化非核心手续办理要求，放宽办理时间要求。在项目存续环节，督促回收资金及时投入新项目建设，尽快形成实物工作量。
一年来REITs市场走势平稳 获得投资者普遍认可
一系列数据显示，基础设施REITs的二级市场表现良好，得到了投资者的认可。“我们认为，首批REITs上市以来，二级市场运行总体平稳。”深圳证券交易所债券业务部副总监卞超说。
截至2022年6月21日，已上市基础设施REITs共12个，涉及收费公路、产业园、污水处理、生态环保、仓储物流等资产类型，总发行规模458.12亿元；12个产品平均网下认购倍数为17.07倍，公众认购倍数为37.21倍；总市值516.98亿元；与初始发行价格相比，12个产品平均涨幅约为21%。如果算上已经公开发售的国金中国铁建高速REIT，13个项目总发行规模超过500亿元，达到506.05亿元。13个项目预计能够带动新项目总投资近3000亿元。
据了解，国家发展改革委已向证监会推荐18个基础设施REITs项目，除国金中国铁建高速项目外，尚有深圳能源天然气发电、临港东久产业园、江苏交控沪苏浙高速、深圳安居保障性租赁住房、厦门安居保障性租赁住房等5个项目未发行。这5个项目发行后, 基础设施REITs总发行规模预计将突破600亿元。
“建信中关村REIT上市首日开盘涨停，华夏中国交建REIT公开发售最终配售比例刷新了公募基金产品配售比例的历史最低纪录，都证明REITs得到了社会的普遍认可。其根本原因在于底层资产合规性和质量经得起检验。”中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬说。
基础设施REITs市场将继续扩围
据了解，截至目前，全国正在实质性推进REITs发行准备工作的项目超过110个，意向项目、储备项目的数量越来越多。下阶段，还将推出鼓励民营企业发行基础设施REITs的政策措施，为民营企业发行REITs做好准备。
关于基础设施REITs下阶段应如何发展，徐成彬建议，更加重视项目的前期准备工作，如尽职调查、合规手续补办、资产重组、资产评估等，进一步强化试点项目储备管理。
金永军建议，进一步完善基础设施REITs的治理机制，发挥原始权益人的专业管理优势，以提高REITs的资产收益，平衡基金管理人和原始权益人之间的利益格局。卞超建议，适当地简化或优化项目流程，推动基础设施REITs标准化发展。
“总的看，一年来，基础设施REITs项目数量不断增加，行业范围不断拓宽，各方面积极性不断提升，市场有望在今年进一步扩围。”韩志峰说。
值得一提的是，首批公募REITs的9只产品也于今年6月21日迎来解禁。证监会、沪深交易所数据显示，本次9只公募REITs共解禁近22亿份基金份额，合计基金规模超110亿元，占9只公募REITs总市值逾30%。也就是说，解禁将使这9只公募REITs的可流通份额增加超过一倍。
同时，在首批公募REITs产品上市一周年的当日，第13个公募REITs产品——国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金公开发售，募集总规模为47.93亿元。同日，证监会发布公告，准予鹏华基金注册鹏华深圳能源清洁能源REIT，这是市场上首单清洁能源类公募REITs产品。 （余蕊）
