2022年3月以来，上海市为防治新冠肺炎疫情采取了严格的封控措施。在此期间，承租房屋用于生产经营的企业普遍受到疫情或疫情防控措施影响。为此，最高人民法院及各级司法机关陆续出台了多项司法解释和指导意见，对疫情是否构成不可抗力或情势变更、承租人是否有权向出租人主张减免租金等一系列问题进行了释法和说明。同时，各级人民政府也陆续出台了一些惠企政策，对承租人可以申请减租的适用主体、前提条件、减免幅度等进行了详细的规定。

在此背景下，了解相关法律法规及政策规定，能够有效避免相关法律纠纷风险，并为企业复工复产工作提供有益助力。本文将对疫情期间经营性用房的租金减免问题进行梳理和探讨，以供参考。

一、主张减租的相关法律规则及政策

1.疫情或者疫情防控措施是否属于不可抗力？

不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。不可抗力属于合同的法定解除权之一，同时合同一方还可据此主张部分或者全部免除责任。

疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力，该问题已经由人民法院的有关文件予以明确。根据《上海高院系列问答三（2022年版）》规定，“疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项的规定主张解除合同；疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款的规定主张免责或者部分免责。”

但需注意的是，承租人主张不可抗力仍需满足以下条件：

（1）不可抗力需达到阻碍合同目的履行的程度。如在一般以金钱债务给付为主要内容的合同关系中，因电子支付手段的便捷，疫情防控措施一般并不能构成阻碍金钱给付的必要条件；在房屋租赁关系中，如果疫情防控措施并未达到使承租人不能占有使用房屋程度，也难以得到法院对其主张的支持，除非出租人主动采取措施阻止承租人正常的占有使用房屋。

（2）主张不可抗力的一方需负担举证责任。即需举证证明该合同的不能履行是否与疫情及由此采取的防控措施具有直接的因果关系。

除上所述，疫情防控措施本身对合同履行的影响，未达到不可抗力条款所规定的“不能克服、不能避免”的程度时，法院可能结合个案情况，将其认定为构成情势变更，而非不可抗力，而无法据此主张解除合同或免责。如在《上海高院系列问答三（2022年版）》中所言，“如果合同虽然仍有可履行性，但是因疫情或者疫情防控措施使得合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方明显不公平的，则可能构成情势变更。”

2.情势变更规则应如何适用？

情势变更规则是指，合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

根据以上法律规定，适用情势变更的构成要件一般包括：

（1）当事人订立合同时是否无法预见当事人主张的政策调整等客观情势变化；

（2）继续按原合同履行对一方当事人明显不公平。构成情势变更的“对于当事人一方明显不公平”，应是指继续履行合同会造成一方当事人履约能力严重不足、履约特别困难、继续履约无利益并对其利益造成重大损害、明显违反公平、等价有偿原则等情形。

需要注意的是，适用情势变更规则有法定的程序要求，即利益受损一方的当事人需与对方首先进行协商，后经过诉讼、仲裁司法途径，方可变更或解除合同。自行向相对方发出变更或解除通知，不能产生相应法律后果。

在具体案件中，承租人可以依据情势变更规则，通过主张减免租金、延长租期或者延期支付租金等方式，来降低自身所受到的损失。但需注意以下两点：

提出主张的一方负有较重的举证责任。由于适用情势变更规则将直接改变双方原合意，因此人民法院始终对其适用持审慎态度。建议承租人需先充分搜集承租经营受到影响的相关证据，并与出租人充分协商。无法协商一致时及时提起诉讼或仲裁。

情势变更规则在双方达成新的合意或经司法裁判前，并不具有免责的法律效果。因此为免承担违约责任，建议在未经协商前，避免主动停付租金。

3.经营性用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？

承租国有房屋从事生产经营的小微企业、个体工商户，可按照国家和上海市有关政策要求免除一定租金。根据上海市政府相关部门发布的《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》规定，根据是否属于中高风险地区所在的街镇行政区域内的最终承租方、按有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋的最终承租方以及全年经营亏损的最终承租方等不同情形，可以免除2022年3-6个月租金。如出租人不同意按政策免除，承租人可通过诉讼或仲裁方式请求免除，法院一般予以支持。

承租非国有房屋用于经营，承租人可以情势变更为由请求减免租金。根据《上海高院系列问答三（2022年版）》规定：“承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。”

对于非国有房屋的减免幅度，由于政策并未明确规定，根据司法实践经验，法院一般基于当事人的举证情况，结合承租人受影响的程度、房产所在位置、经营业态、租期长短、履行阶段等实际情况，根据公平原则进行处理。

二、不可抗力与情势变更规则的司法实践

前文已概述了不可抗力制度与情势变更规则的主要内容，为免疑义，本文下述将结合司法实践判例，分析司法机关对于两类制度适用的裁判尺度和关注要点。

1.关于不可抗力的裁判标准。

根据《上海高院系列问答三（2022年版）》规定，成立不可抗力情形的，合同目的无法实现的，可解除合同；合同无法履行的，可主张免责或者部分免责。同时，人民法院应根据当事人受疫情防控措施影响情况及因素，综合判断疫情或者疫情防控措施作为不可抗力与合同履行障碍之间的因果关系。

故在司法实践中，法院将着重关注当事人是否因受疫情防控措施影响，致使合同无法继续履行。该种判断将综合考虑当事人所处行业、租赁房屋的使用用途以及房屋受防控措施影响而无法使用的情况。

譬如在上海市第二中级人民法院审理的(2022)沪02民终881号案件中，法院认为，承租人属于少儿教培行业，属于受疫情管控影响较为严重的行业，已无法进行正常经营活动。且租赁房屋的目的是作为教学培训场所，合同目的显已无法实现。因此，其主张提前解除租赁合同，是属于因不可抗力原因导致合同目的无法实现的情形，无需承担违约责任。

与上述案例可形成对比的是，在上海市闵行区人民法院(2020)沪0112民初28417号案中，法院认为，承租人租赁用途仅作为办公使用，且在封控两个月后已复工，且无证据证明在此期间内，存在封楼或其他导致原告无法实际使用系争房屋的障碍。故在此期间内房屋属于可正常使用之状态，亦未影响到承租人占有使用涉案房屋的权利。虽然承租人作为原告在本案中详尽陈述，其因疫情封控措施所受的负面影响、企业运营压力巨大、出租人沟通态度恶劣等问题，但最终法院仍未支持其关于减免租金的诉请。

除对当事人所处行业及所受影响程度的关注外，人民法院在裁判中还会关注当事人在合同履行中是否存在过错，以排除当事人主观因素对合同履行障碍的影响，并用以衡量适用公平原则。

在由上海市第二中级人民法院所审理的(2021)沪02民终12615号案件中将其阐述为：“按照诚实信用原则，双方当事人都应善意行使权利，允许违约方向法院提起诉讼，请求法院通过裁判终结合同关系，从而使当事人从难以继续履行的合同中脱身，有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源。同时具备以下三个条件，违约方可以起诉请求解除合同：一是违约方不存在恶意违约的情形；二是违约方继续履行合同，对其显失公平；三是守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。”

结合上述分析与司法实践，可以总结和归纳出司法机关在裁判受疫情影响，而产生的租赁合同纠纷一类案件中，关于主张援引不可抗力制度的裁判标准如下：

当事人为主观善意；

有证据证明合同目的受疫情影响已无法实现，或继续履行对一方显失公平，将遭受重大损失；

双方无法通过协商达成解决方案。

2.关于情势变更规则的裁判标准。

情势变更规则与不可抗力制度的主要区别在于，其适用情形为合同继续履行则显失公平，而非不能继续履行；其法律后果指向解除或变更合同，而非解除合同及免责；其适用程序为必须经司法程序方可解除合同，而非经通知即可解除。因此，当事人基于情势变更原则所提出的主张一般为要求解除或变更合同。

就解除合同的诉讼主张而言，租赁合同一般具有长周期的性质，疫情防控措施具有一定的偶发性、临时性，与租期相比往往较为短暂，一般不会导致承租人完全无法行使占有使用房屋的权利，而造成租赁合同目的落空，因此，依据情势变更规则主张解除租赁合同，在司法实务中一般较难获得支持。

变更合同的主张相比则具备一定的可行性。如在上海市第二中级人民法院审理的(2021)沪02民终875号案件中，法院认为，疫情发生后，当事人应以互谅互让的态度，通过真诚协商变更合同条款（如减免租金、延长租期）或调整履行方式（如推迟付租）等办法积极促成合同继续履行、化解双方的矛盾。同时，考虑到承租房屋为用于服装批发经营，受封控措施影响较大，且承租人为个体工商户，也无主观恶意，最终酌定部分地支持了承租人关于要求退还租金的主张。

三、实务操作及建议

如果企业在疫情中受影响较多、经营压力较大，希望通过援引租金减免相关政策、不可抗力条款或情势变更规则减免租金以减少损失的，根据出租人身份的不同，可参考以下要点：

1.对于出租人为上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团等直接适用政策性减免条件的承租人而言，政策范围内的承租方应当按照出租人告知的租金减免的通知，向受理部门提交房租减免申请及相关证明材料（包括承租方、最终承租方证明材料），申请办理房租减免。待减免事项审批通过后，凭房租减免告知书、最终承租方确认书办理减免手续。

2.对于出租人非上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团等直接适用政策性减免条件的承租人而言，建议采取如下措施：

（1）与出租人积极协商，明确自身诉求。当预判自身存在减租诉求时，承租人应及时通知对方，进行友好协商，若合理的减免租金请求经双方达成合意的，双方应协商一致签订补充协议，以书面形式固化谈判成果。同时，应事先明确自身诉求是解除还是变更租赁合同，避免司法机关对其主观意图的误判。

（2）避免主动违约。在经双方达成新的合意和最终司法裁判确认前，一方的主动违约行为都将为后续承担相应的违约责任埋下伏笔。如承租人拟援引情势变更规则要求变更合同的，在协商或诉讼期间，建议仍遵循原合同约定继续支付租金；如认为受不可抗力事件影响，租赁合同目的已无法实现的，建议应先以书面函件方式清晰表明行使合同法定解除权并要求解除租赁合同的主张，如对方存有异议，则后续可另行通过司法途径解决。

（3）做好证据留存。不可抗力与情势变更的认定均较为审慎和严格，提出主张的一方应承担准备和提供存在上述情形的证据的责任。建议注意保留证据，包括但不限于以下：

a.静默管理、全面封控、居家办公、交通管制等的相关政策性文件；

b.出租人限制承租人使用房屋的相关文告、口头通知，或物理性措施的现场照片、录像。

c.自身因疫情防控措施和出租人的阻碍行为所遭受损失的证据，如财务报表对比、已损失的客户机会、租金单、物业费单、水电费用单据等。

d.完整保留与对方的短信、微信、邮件、电话录音等沟通记录。

e.其他租赁房屋无法按合同约定目的使用，或继续履行显失公平的证据等。

（作者单位：上海建工集团投资公司）