商品房消费者权利优先保护，是最高人民法院2023年发布的《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《商品房消费者批复》）重申的一项基本原则。该批复还规定，当开发商无法交付房屋时，消费者享有请求返还购房款的权利。这一规定也完全符合中央2022年对房地产行业提出的“保交楼、稳民生”的政策。根据中央的要求，在房地产开发企业因商品房已售逾期难交付的情况下，商品房消费者的权利保护是实现民生保障目标的重要措施之一。
但是，司法实践中出现的情况更加复杂。由于房地产开发企业在建设开发过程中往往会用尽各种融资方式，所以在保护商品房消费者权利的同时，往往会面临承包人的建设工程价款优先受偿权、抵押权人和其他债权人之间的权利冲突。本文将对于人民法院在保护商品房消费者利益的同时如何平衡各方当事人利益、妥善化解矛盾中所涉及的几个重要法律问题略作分析，可以为广大法律工作者处理此类问题时提供参考。
一、界定“商品房消费者”范围应考虑的多项因素
关于商品房消费者权利保护始见于2002年最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿权批复》。该批复首次指出消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由于该批复本身并未对商品房消费者的概念加以界定，司法实践中出现了不少由于对商品房消费者的内涵与外延认识不一而产生的争议。2005年，最高人民法院发布了《关于〈最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（〔2005〕执他字第 16 号），明确提出，《优先受偿权批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定是为保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。2020年修订的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条虽然没有采用“商品房消费者”这种表述，但提出了“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的要求，实际上将该规定的适用范围仅限于名下没有其他住房的商品房消费者。
上述规定对于商品房消费者的含义与新出台的批复并不完全一致。从法理上来说，给予商品房消费者优先保护，在一定程度上突破了物权优先于债权的一般原则，对于原本享有优先权的建设工程的承包人以及抵押权人而言影响很大，因此应明确认可给予商品房消费者特殊保护的正当性。通说认为，之所以给予商品房消费者特殊保护，因为所对应的是买受人的基本生存权，即其购买房屋是为了满足生存所需。回归《消费者权益保护法》立法本意可以发现，该法第二条规定消费者的消费行为应当以生活消费为目标。因此，购买商品房以生活消费为目标应当是给予商品房消费者特殊保护的前提条件。如以《商品房消费者批复》第二条为据，则应明确规定商品房消费者购买房屋应当以“居住”为目的。
但是，由于“以居住为目的”属于对主观因素的判断，有时难以准确把握，所以在具体案件中应当结合购买行为、房屋用途等客观因素综合判断。
首先，商品房消费者优先保护不再以“唯一住房”为单一标准标准。《执行异议和复议规定》第二十九条第一条第（二）款规定，商品房买受人有权申请执行异议的前提是“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。在司法实践中，“唯一住房”要求曾经在很长一段时间内成为阻却商品房买受人优先受到保护的理由。但是《商品房消费者批复》在对认定是否构成商品房消费者时，仅要求以“居住为目的”而不再强调“唯一住房”的标准。事实上，最高人民法院在《九民纪要》中已经强调“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”。因此，基于“新法优于旧法”的原则，结合对商品房消费者给予特别保护的立法精神，在确定商品房消费者的债权、建设工程价款优先权和抵押权等权利的先后顺序时，不应再以“唯一住房”作为标准，而应该着重在个案中判断，购买房屋的目的是否在于“满足实际居住的需要”。
其次，房屋的用途应纳入相关判断标准之中。当“唯一住房”不再作为强制性条件时，房屋用途这一客观条件无疑应作为判断是否符合“居住目的”的重要标准。我国施行严格的土地用地用途管制制度，地上建筑物同样存在用途管制的要求。根据《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019），民用建筑按使用功能可以分为居住建筑和公共建筑两大类。在判断是否满足“居住目的”时，应当首先考虑房屋的用途是否属于居住建筑，进而排除“经营性用房”“门面店铺”“商铺”等房屋买受人债权的优先性。如在（2021）最高法民终678号判决中，最高人民法院认为永宁县自然资源局出具的《永宁县自然资源局关于三沙源逸都花园六区S-05号楼规划情况的说明》明确写明案涉房屋所在的S-05号楼1-2层为商业建筑。虽然刘某提交的商品房买卖合同第3条第1款约定案涉房屋的用途为住宅，但该合同第3条第3款及附件1房屋平面图、案涉房款收据均表明案涉房屋为商业用途，进而否认了当事人认为房屋系居住用途的主张。类似的，甘肃省高级人民法院（2017）甘执异30号执行裁定书、北京市高级人民法院（2022）京民终550号等案件中，法院也持有此种观点。
就房屋用途而言，司法实践中争议较大的主要是“酒店式公寓”是否符合“居住”的目的。此类建筑，从房屋用途上而言，与一般的住宅或居住用房相比存在一定差异，但客观上又具有居住的功能。是否应当给予“酒店式公寓”买受人以特别保护，还应回归商品房消费者制度的立法目的，即保护商品房消费者的基本生存权。因此，当案涉土地用途、房屋用途不属于居住用地、居住用房时，应当在个案中严格审查是否确实以居住为目的。对此，《商品房消费者批复》生效后，上海铁路运输法院（2023）沪7101民初148号判决的裁判规则可供参考。在该案中，法院认为涉案房屋登记的用途虽然是办公，但第三人系以包含客厅、厨卫、卧室、卫生间的“酒店公寓”“汇尊国际五星酒店式公寓”等对外宣传和出售的。同时结合本案的在案证据，综合考量二被告在上海工作、学习、就业、就医、结婚生子、缴纳保险和个税、租房、在本市无房等情况，二被告的购房目的是用于居住具有高度概然性。
最后，既使购买的房屋属于居住用房，“以房抵债”“一次性购买多套住房”等“非生活消费”商品房买卖活动中的买受人应排除在《商品房消费者批复》保护范围外。虽然此类房屋在用途上仍属于居住用房，但显然不符合消费者生存利益保护的立法目的。在河南省高级人民法院（2023）豫民申13482号一案中，法院认为邢某虽与隆某公司签订了房屋认购协议，但事实表明邢某与隆某公司形成债权债务关系在先，以该款项冲抵案涉房屋购房款在后，其实际意图是以房屋买卖的形式来抵偿本案当事人之间的债权债务，其真实目的是消灭金钱债，不构成基于居住目的的购房行为。因此，邢某不属于商品房消费者债权人，其债权也不具有优先性。此外还应当注意，消费者购房的目的应仅是直接用于满足其生活居住需要，而购买豪宅等特殊住宅也应当不属于上述批复优先保护的消费者范畴。
二、商品房消费者房屋交付请求权的构成要件
根据《民法典》第二百零九条的规定，基于法律行为而发生的物权变动非经登记不生效力。商品房买卖显然属于法律行为，基于此，消费者在实际登记为房屋所有权人之前，始终只享有对于房地产开发企业的债权。商品房消费者购买房屋，既然以“居住为目的”，在面对建设工程价款优先受偿权权人、抵押权人时，只有请求交付并实际受让房屋才能真正实现其居住利益的满足。因此，房屋交付请求权，在整个商品房消费者权利保护体系中居于核心地位。
首先，行使房屋交付请求权应当存在有效的商品房买卖合同。虽然《商品房消费者批复》规定的内容本身并未提及商品房买卖合同的效力问题，但根据《民法典》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。合同认定无效后，即便买受人已经受让了房屋，原则上都应当予以返还，未实际占有房屋的买受人自无权要求基于无效的合同，请求开发商交付房屋。值得注意的是，根据《执行异议和复议规定》第二十九条第一款第（一）项的规定，还应当满足“人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一条件。参考《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条的精神，要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，主要目的是便于甄别真实的买受人，以保护商品房消费者的物权期待权。因此，在适用《商品房消费者批复》批复时，前述规定的时间要求亦应当作为参考。
其次，购房款已实际支付。《商品房消费者批复》第二条明确规定“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”因此，从条文本身出发，可以明确请求交付房屋的前提是支付全部房款或者至少在一审法庭辩论终结前实际支付全部房款。如果不要求消费者实际支付购房款，在面对建设工程价款优先受偿权人或抵押权人主张其自己合法权益时，可能会产生开发商与房屋买受人恶意串通，以商品房消费者优先保护为由，逃避其应当承担的其他民事责任。一旦消费者已经支付了全部房款，即已经履行了其买卖合同项下全部的付款义务，房地产开发商向其交付房屋并转移房屋的所有权并不会损害开发商其他债权人的权利。因此，一方面承认对于商品房消费者给予特别保护的同时，要求其实际支付购房款，也体现了在权利冲突时对各方当事人利益的平衡保护。此时，主张要求受让房屋的消费者还应当对房款的支付承担相应的举证责任。
最后，存在继续履行的可能性。房屋交付请求权从性质上来讲属于请求继续履行，因此根据民法一般原理，此时提出的要求尚存在继续履行的可能性。如果不存在现实交付房屋的可能性，即无法继续履行的情形，则应当请求解除合同，进而转化为购房者请求返还价款的问题。
三、价款返还请求权优先保护的构成要件
《商品房消费者批复》第三条规定，“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”
在优先保护商品房消费者价款返还请求权时，同样需要以有效的商品房买卖合同为前提。虽然买卖合同无效、被撤销后也同样会存在已经支付的购房款返还问题，但此时不宜一概认定买受人的价款返还请求权优先于其他担保物权或者债权，这也是为了避免开发商与买受人恶意串通侵害其他债权人合法权益的问题。但应当注意的是，商品房消费者并不能直接依据商品房买卖合同请求返还价款。在我国《民法典》框架下，并不存在合同因履行不能而自动解除的制度，因此仍需当事人行使法定或约定解除权请求解除商品房买卖合同。
同时，房屋应当处于不能交付且无实际交付可能的状态。根据《民法典》第五百六十三条的规定，商品房买卖合同解除存在多种可能性，例如当开发商延期交房，经催告在合理期限内仍未交房的，买受人亦有权请求解除买卖合同、返还价款。此时，如果房屋尚有交付的可能性，则不具备适用《商品房消费者批复》第三条规定的前提。实际上，《商品房消费者批复》中的这项规定主要是针对实践中多发的“烂尾楼”现象而制定的新规则。当房地产开发项目无法继续进行时，赋予商品房消费者价款返还请求权以优先效力，可以解决此种情形下商品房消费者“钱房两空”的局面，属于对商品房消费者权益给予的特别保护。因此，在房屋尚有交付可能性的情况下，固然也存在买受人解除合同、要求返还购房款的可能性，但是此时买受人价款返还请求权不应当优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权人，因为这里不具备相关司法解释所规定的前提条件。
（作者单位：同济大学法学院、北京植德（上海）律师事务所）
