资金问题是城市更新项目能否顺利实施的关键，也是一直以来城市更新工作面临的挑战和制约。一方面，城市更新项目涉及环节繁多，且资金需求量巨大，属于资金密集型投入过程；另一方面，城市更新项目本身收益较低，融资周期长，且收益回报具有不确定性；再加上政府普遍面临债务和资金问题，导致“融资难”一直是城市更新工作所面临的主要挑战。因此，如何精准策划并包装项目，以及成功获得融资，成为决定城市更新项目能否顺利实施的关键因素。
为了克服这一普遍难题，CBC提出“策划+规划+投融资研究”的创新模式，以策划、规划、投融资三家专业团队联合工作的方式，对城市更新进行顶层设计。
都市更新（北京）控股集团董事长、CBC建筑中心主任、天津大学建筑学院特聘教授、上海交通大学设计学院客座教授、中国城镇化促进会副理事长彭礼孝表示，“策划+规划+投融资研究”模式是以策划先行对老城进行定位及项目谋划，规划团队划定城市更新单元，投融资团队进行资源盘点，找到老城更新资金渠道，形成既符合城市更新理念又具有产业逻辑、投融资逻辑的老城更新整体性解决方案，力争实现政府引导、市场主导、投资算账平衡的可持续城市更新。
北大国土空间规划设计研究院副院长李沂璠认为“策划＋规划＋投融资”三位一体联动的工作模式，符合当下新时代的发展要求，对地方而言更加能用、可用、实用。第一，策划引领。能够快速识别城市更新中存在的问题，快速找到提升旧城区活力、盘活资产的主要发力点，明确更新方向。第二，规划支撑。能够精准梳理各类存量用地的功能用途，为策划找到适宜的用地空间支撑，强化了更新策略、更新方向的落地性。第三，投融资保障。投融资的同步介入能提高策划、规划的可实施性，在各阶段细化更新项目的相关建设指标与要求，实现单个项目或者一个项目包内的投资与收益平衡；最大程度有利于项目后期顺畅衔接资金。
北大国土空间规划设计研究院分院院长甘炼认为“策划＋规划＋投融资”模式中的规划与传统的城市更新规划的区别主要体现在两方面：
一是编制者自身定位的差异，体现在协调和统筹。传统城市更新规划可能大部分是作为主管部门的专项规划之一来编制，完全体现管理者意志，编制内容也较为模式化和标准化。而“策划＋规划＋投融资”模式，规划环节承上启下，在合法合规以及保障公众利益的基础上，最大限度落位策划项目，并确保投融资效益最大化。二是关注的要素更丰富，体现在建立资源资产化视角。在现状分析中，除了传统更新规划考虑的用地性质和基础设施等因素外，融入全要素资产盘点模式，摸清更新区域的现状资产价值。在规划编制中，注重对资产增值的分析和研判，深入挖掘城市更新项目的盈利点，达成人地房产高效融合，为更新项目带来政策性预期收益。
中国REITs联盟执行会长兼秘书长王刚认为，这种模式能够将不同专业力量有效融合在一起，共同推进项目或片区开发。从策划、规划到投融资，每个环节都紧密相连，构成一个复杂且持续的过程，要本着长期主义、专业化分工、不动产资管的思维去引导行动。团队应着眼长远，从方案到落地不断调整优化，适应新形势、新政策，各方协同，形成可复制模板，通过示范项目引导并推广最佳实践，做好引领性、示范性，对推广该模式至关重要。
中咨海外咨询有限公司谷卫彬博士认为，策划、规划、投融资联合工作模式在城市更新领域展现出了其独特的优势。城市更新作为一个涉及众多方面和群众切身利益的系统工程，需要一种更为高效、协同的工作方式来推动。传统的单线程工作模式已经无法满足这种需求。而策划、规划、投融资的联合则提供了一个全新的解决方案。在这种联合工作模式下，未来的产业运营方、投资方以及规划、策划团队能够在同一个平台上同时发力、协同工作。扁平化的工作方式确保了项目方案能够更接地气、更易于落地，并且具备可融资性。通过全生命周期的考虑，形成最优化的项目解决方案。这种紧密协作的方式将推动城市更新项目更加高效、顺利地进行，为城市的可持续发展注入新的活力。
以内江市市中区城市更新项目为例，CBC都市更新集团提出“策划＋规划＋投融资”联合工作模式，组建以CBC为核心、北大规划院与中咨海外投融资团队共同组成的总师团队，并邀请规划、投融资领域专家作为顾问指导，与内江市市中区政府各部门形成联合工作组，联合推进内江市市中区城市更新从高点定位到实施落地。
内江，四川省辖地级市，位居重庆、成都两大城市中心，交通便利，有“巴蜀要塞”、“成渝之心”之称。与无数普通老城一样，内江是上千座面临产业失衡、人口流失、财政压力问题的小城代表。面对老城发展的相同痛点，CBC提出“内江，一座西南普通小城的转型更新之路”的课题，探索地方政府严控债务大背景下的城市更新创新路径。
工作组首先对内江衰落的老城区进行问题梳理、整体把脉、多方会诊。首先，聚焦城市问题，统筹老城资源和优势，共同谋划老城未来发展路径和目标愿景，形成了统一的高点定位。在此基础上提出优化城市空间结构、完善城市功能、提升老城品质、重构老城产业链条等各项实施策略。最后，以整体策略为指导，依托盘点出来的可用资产，谋划形成了包括“河坝街历史文化街区”“蜜糖里”“云上大千”“甜城雅集”等在内一系列项目库。将项目库中的项目精准落位城市空间并完成各项目具体投融资测算，以项目投资收益结果结合空间布局综合划定城市更新单元，指导项目实施。之后提出各项目融资方案和建议，坚持政府与市场合作模式为主，采取“两条腿走路”的原则。最终明确资金来源，为内江老城更新金融路径、建设路径、运营路径找到了端口，真正为内江城市更新工作探索出了可实施可落地的操作模式。
在中期成果会上，“策划+规划+投融资”项目组联合汇报了三个专业历时五个月的研究成果，内江市政府领导出席了会议，来自规划、投融资领域的专家顾问纷纷提出建设性的意见，为项目中期成果指导把关。
工作组表示，未来，内江市城市更新将以建设成渝发展轴上的节点城市、建成“产业内江”“生态内江”“甜蜜内江”为目标，积极探索渐进式、可持续的有机更新模式，做好老城区在新时代的功能更新、产业创新、文化传承和特色彰显，倒逼土地利用方式由外延粗放式扩张向内涵式效益提升转变，建设生活环境生态宜居、城市产业创新繁荣、空间风貌特色彰显的城市核心片区。
（CBC建筑中心）
