广州旧城改造揭开新一页。近日，该市花都区集群街2号正式开拆，成为广东省第一个业主筹资、自拆自建的危破房改造项目，探索政府主导、引入开发商拆建之外的第三条路径——自主更新。

第一个“吃螃蟹”的人出现，“后来者”也不远了。广州今年计划继续探索试点危破房改造，由业主自主筹资实施，目前正研究制定系列配套政策和指引。当中非常关键的一点是，不得增加户数、改变用途，明确改造目的是改善居住条件、完善功能配套，而不是房地产“再开发”。

拟出台政策引导

城镇危破房改造，近年来第一次在广州市住建局公布的年度工作计划中出现。该市住建局2024年工作计划提到，扎实推进老城区有机更新，加大城镇危旧房屋改造，完善配套设施，改善群众居住条件。

今年，广州市住建局计划继续探索试点危破房改造，目前正在做政策方面的准备。今年1月，《广州市城镇危破房改造实施办法（公开征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）启动为期一个月的民意征集。在谁出钱的问题上，《意见稿》明确，由房屋使用安全责任人自主筹资实施，也可依法引入市场主体合作改造实施。

日前，《广州市旧城镇改造实施细则》公开征求意见，首次提出，旧城镇全面改造或混合改造项目，可由改造范围内的房屋所有权人直接出资，作为改造主体实施改造。

事实上，广州在引导业主出资、改善人居环境方面有丰富的实践经验，如旧楼加装电梯的数量位居全国第一。从业主筹资加装电梯到改造危破房，广州有基础也有决心，破解超大特大城市的危破房难题，探索老城区有机更新的广州经验。

允许适度增加套内面积

广州市住建局介绍，对于现状居住条件显著低于平均水平的房子，《意见稿》拟提供政策支持，改造项目可在不违反基本要求的原则下，适度增加套内面积。

对于非成套住宅，可进行成套化改造，具体使用面积：厨房约4平方米，卫生间约3平方米。对于成套住宅，原建筑面积小于70平方米的，且原厨房、卫生间面积小于《住宅设计规范》最低标准的，可以按厨房约4平方米，卫生间约3平方米适当增加使用面积。原则上，原建筑面积大于70平方米的成套住宅，不再增加套内建筑面积。

项目整体建筑面积可以增加多少？《意见稿》的设计是，危破房改造项目地上建筑规模增量原则上不超过30%。据悉，这是参考了国内城市的做法。2023年，北京发布《关于进一步做好危旧楼房改建有关工作的通知》，其中就提到“改建项目地上建筑规模增量原则上不超过30%”。

广州市城市更新规划研究院相关工作人员表示，事实上广州老城区还有大量面积狭小的私房以及早期建设的不成套住宅楼，这些老房子的人均居住面积显著低于平均水平，甚至没有独立厨房和卫生间。由于基数小，按上述标准进行成套化改造后，再加上一些公摊面积，可能逼近30%上限了。

允许有条件的项目增设地下车库

可以增加哪些配套设施？广州市城市更新规划研究院相关工作人员表示，对配套设施不完善的老房子，未来可研究通过改造增设必要的电梯、公共走廊、无障碍设施、地下停车库等，补齐市政基础设施和公共服务设施的短板。

在政策支持方面，新增的建筑量如果符合去年11月出台的《广州市建筑工程容积率计算办法》，有望不计入容积率建筑面积。根据该办法，既有房屋为满足安全疏散、改善垂直交通等而增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等配套设施用房，可以不计容积率。

不得增加户数改变用途

《意见稿》明确，危破房改造的基本要求是——不增加户数、不改变原规划用途、不扩大原建筑基底、不改变四至关系。

华南理工大学建筑学院副院长、教授王世福认为，“四不”原则、增加建筑面积须补缴土地出让金这两条，相当于划定了改造的边界——目的是改善居住条件，而不是房地产“再开发”。因为一旦放开户数的限制，允许新增商品房供给，提高容积率，就成为具有商业属性的开发项目。由此带来的人口增量，需要财政增加投入补齐公共服务配套，改造获利的是投资型居民或开发商，而财政属于公共性资金，对于全社会而言存在公平性的问题。他建议，改造如涉及增量开发型收益，应另行制定相应政策。 （李天研 苏赞）