□本报记者 陈雯
7月11日,“多元协同下的城市可持续更新”学术论坛在上海世博滨江大厦北座举办。本次活动由上海市勘察设计行业协会、上海市城市更新促进会指导,华东建筑集团股份有限公司主办,华建集团上海科技发展分公司承办,华建集团华东建筑设计研究院有限公司协办。活动汇聚了管理者、开发商、设计师等专业人士,旨在通过交流和案例分享,共同探讨城市更新的问题和挑战。论坛包含致辞、主题演讲、圆桌对话三个环节,分别由华建集团党委副书记、副总工程师夏冰,华建集团副总工程师,华建集团上海科技发展分公司党总支书记、总经理徐晓明,华建集团上海科技发展分公司总建筑师高文艳主持。其中主题演讲环节聚焦上海蟠龙天地、上海三林滨江等不同城市更新开发模式的重点案例进行了经验分享。记者将论坛内容按分享主体重新梳理,探究各方如何多元协同助推城市更新。
管理者层面
上海市规划和自然资源局副局长徐明前表示,自2023年以来,上海市规划和自然资源局开展了系列政策制度设计和试点案例的探索,发动社会力量参与了一系列行动,形成了“1+3”规划资源的政策体系;并制定印发了《2024年上海城市更新规划资源行动方案》,明确了年度上海城市更新工作的任务目标和时间安排;同时针对商务楼宇空置率高的难题,专题研究形成了《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案(2024—2027)》;于去年建立了责任规划师、责任建筑师、责任评估师“三师联创”的工作机制,在推进历史风貌保护区以及存量商务楼宇更新的过程中,强调“三师”协同,合力开展整体性谋划、专业性策划、合理性评估以及陪伴式服务;今年2月又集合地产开发、金融投资、咨询智库等相关行业领域的领军企业,牵头组建了上海城市更新开拓者联盟。他表示,在去年创新政策机制开展十个试点单元的基础上,2024年上海可持续城市更新重在全面地推广实践,政府、市场和社会等开放性的多元主体协同控制是城市更新行动的必然趋势。他强调,要推动形成政府引导、市场运作、社会参与的良好局面。
上海市住房和城乡建设管理委员会总工程师刘千伟表示,上海市住建委是市政府推动城市更新工作的主要部门,将协同各方落实城市更新任务,坚持有机更新与留改拆,保留城市记忆,同时统筹更新发展与城市安全。新一轮可持续城市更新工作以城市体检为前提,建立项目库,明确项目实施计划,强化精细化城市设计导则,探索优化适用于存量改造的建设工程审批管理程序和基础措施,构建建设工程设计、施工、建设、运维的全生命周期的管理制度。他希望各企业单位参与到各种不同类型城市更新项目的共建中,参与政策研究、标准制定和科技发展,并加强与管理者、开发商、社会主体等各方的沟通协调,形成共识和合力,推动上海城市更新事业迈向新高度。
开发商层面
瑞安旗下的蟠龙天地社区是亚洲首个LEED v4 ND 完整认证项目,项目以23 万平方米绿地为基础打造“公园里的新天地”,并通过在绿色、可持续、人性化设计上的投入和可持续商业业态的引入,为都市人群呈献一个舒适、共融、便捷和极具呼吸感的城市微度假目的地。
瑞安房地产规划发展总监、可持续发展总监陈建邦表示,该项目充分彰显了公司以社区为中心的可持续发展“5C”战略。“5C”是指社区(Community)、环境(Clean)、文化(Culture)、关爱(Care) 和企业管治(Corporate Governance)五大要素,与常规意义上的可持续发展范畴相比,创新性地将“社区”和“文化”作为重点关注要素。
社区营造是瑞安开发运营的核心,社区将承载和汇聚各重点领域的可持续发展目标和理念,形成富有归属感、凝聚力与独特性的社会空间和社群生态。瑞安提出了“可持续社区发展九大原则”,包括多功能复合、便捷的公共交通连接、适宜步行的道路和街区、创造地标、打造富有特色和活力的公共空间、尊重当地文化、健康生活方式等,不仅是企业的自我要求,也为城市可持续发展提供了解决方案。
对文化的传承和焕新是瑞安可持续发展理念中的又一特色。陈建邦认为,怀旧并非可持续,只有历史和未来相连,成为现代文化生活的一部分,才是真正的可持续。蟠龙新天地与其他江南水乡古镇最大不同之处在于,它不单是景区,而是“现代上海家庭生活”的“会客厅”,是集“公园+古镇+居住区”为一体的、充满江南风情的现代社区。
最后,他分享了瑞安对于如何营造一个优质场所的独到见解,展示在打造“场所”而非单纯“项目”方面所提供的切实可行的方案,以及瑞安在探索如何将现代生活元素融入城市更新空间、激发其新生命力的过程中所做出的努力。他表示,可持续城市更新最关键的因素在于活力社区的打造,功能的可变性,以及环境的可持续性。设计不再是一成不变的,而要因地制宜,因时而变,这既是城市更新中面临的挑战,也是高质量发展的机遇。
瑞安管理有限公司总经理边晓婧从运营的角度分享了对蟠龙城中村项目达成多方共赢的思考。蟠龙天地是上海第一批城中村改造项目,也是模范项目。在当时的政策下,瑞安以“引入合作单位共同改造”的方式介入项目,2014年开始参与规划编制;2017年和青浦区政府签署合作改造协议;2018年,项目方案获批;2019年,资金开始投入,项目动工;2023年,项目完成全部改造。
为什么能实现多方共赢?
边晓婧介绍,首先是该地块本身具有优越的地块价值和与政府共同规划赋予的运营开发定位——“青浦前门院,虹桥会客厅”,对外输出中国新江南文化。在这样的价值疏导下,50万平方米的蟠龙城中村,10%的面积用于商业,70%的面积用于绿地、河道、道路、配套,20%的面积为住宅;开发时序也按照瑞安5C理念,道路、绿地、河道等公益性项目先行,然后是社区、商业。
边晓婧说,通过这样的规划,从政府及社会层面上,通过城市界面的打造和区域能级的提升,保障了社会效益和城市、区域的发展需求;从集体经济组织层面上,给予当地集体组织10%的项目合作股份,此外,新建安置房就近建设在蟠龙天地附近,商业运营为当地居民提供就业机会,保障了其合理补偿和持续收益;从社会资本层面上,通过对区域风貌的保留和保护、后期运营,达到了资金的平衡。总结而言,蟠龙天地项目通过提高区域吸引力、延续人文历史、关注当地居民利益、统筹经济利益四大核心关注要素进行总体统筹,实现多方共赢。
在业态招商与推广上,边晓婧介绍,蟠龙天地采用差异化招商策略,引进特色业态和旗舰店,注重新媒体和短视频平台的运用,举办传统节日文化活动,邀请国内外知名艺术家来创作交流,为蟠龙天地持续注入新鲜活力。
边晓婧表示,城中村改造离不开政府的引导和政策的支持。政策层面还有待进一步完善顶层设计,各级政府的全局视野与灵活度调整,亦是保障社会效益与经济效益双赢的压舱石。
上海地产城市更新规划设计咨询有限公司副总经理孙忆敏分享了上海虹口区瑞康里项目中更新模式的创新性探索。在资金平衡方面,突破了通过资源捆绑组合来平衡资金缺口的模式,探索项目资金自平衡;在拆迁安置模式方面,给予居民多样化的选择权,除货币补偿、异地实物安置外,提供了当地居民回购、回租居住的选项,大幅提升了居民的认可度和参与度;在工作模式上,采用了多元协同的模式,在旧改征收时,已形成相对稳定的功能定位、风貌保护策略和建筑设计方案,确保了项目的顺利推进。
绿城中国华东区域上海公司常务副总经理洪涛分享了上海虹口区弘安里项目在平衡不同主体的利益诉求方面的经验。该项目综合考虑了政府对风貌保护的要求,社会对历史文化传承的诉求,居住者的当代使用诉求,以及开发企业对审批周转效率和利益的诉求,通过对文化和历史的深入挖掘,以及新技术的运用,平衡各方利益,达到共赢的效果。
上海万科城市更新设计合伙人齐威介绍了上生新所二期的设计理念以及与一期项目的异同。二期的开发及时应对市场和使用需求的更迭变化,对公共空间体系进行了整体梳理和重新定义,突破了标准化的商业模式和空间模式,着重打造庭院下的商业空间和花园中的办公空间。他指出,结合开发、投资、运营和物业管理等多种因素,制定多样性、人性化、精细化的规划策略,并不断调整,是社区可持续更新的关键。
设计师层面
华建集团党委副书记、总裁沈立东表示,华建集团作为国内工程设计咨询行业的领军企业,积极投身城市更新的各个领域,不仅全面深入参与各种类型的城市更新项目实践,也凭借华建集团城市更新全产品线的丰富经验和集成优势,主动开展城市更新政策机制、标准规范、专项技术等全领域的研究,以期形成更加完善的技术体系与科研成果,推进各类更新实践的不断创新。在城市更新的新时期,华建集团将继续立足上海市政府“总策划师、总规划师、总建筑师”的定位,为城市更新行动提供技术支持和智力支持。华建集团华东建筑设计研究院有限公司党委书记、董事长姚激在致辞时表示,华东院作为上海城市更新的先行者和主力军,在功能类型、规模尺度、实施模式上实现了全面覆盖,并在复杂片区更新中形成了成熟的方法技术体系。当前,城市更新正向民本化、协同化、区域化、现代化、智慧化方向发展,这为各方主体带来新挑战和机遇。
“以古为魂,与古为新。”作为蟠龙天地风貌保护设计师,华建集团华东院历史建筑保护设计院副总建筑师、设计总监付涌分享了历保团队在蟠龙天地项目中,如何通过一系列专业技术手段,如梳理老格局、传承古风韵、协调新设计以及营造画意境,实现了对传统风貌的精心保护与空间肌理的有效传承。他介绍了蟠龙天地项目中完成的历史建筑综合评估工作,以及基于此评估形成历史建筑信息册的工作方法及其重要价值,并提出在风貌要素并不密集的历史街区保护工作中,建筑师可以通过设计传承其独特的空间模式,并植入新颖的商业功能,来提升项目的曝光度和吸引力,使市民更加关注身边的历史文化,助力推动历史文化的可持续更新。
“开源节流,统筹突破。”华建集团华东院总规划师、大前期规划咨询中心主任查君深入剖析了上海三林滨江区域更新项目中设计总控的流程、方法与机制,并复盘了该区域更新过程中遇到的难点与痛点。他认为,设计总控是在多主体、长周期、大规模开发背景下进行区域更新的重要方式。他提出,未来的区域更新工作,应确保技术服务团队全过程介入,实现涵盖规划研究、设计咨询、建设质量核查、策划咨询以及经济测算等多个方面的工作协同,统筹考虑开发设计、施工、投资及运营等各个阶段,以实现“规策算”一体化。
华建集团上海院总建筑师助理、低碳城市设计研究与咨询中心主任、规划与城市设计院副院长范文莉,分享了去年上海城市更新“三师联创”试点项目在多个方面的有益尝试,包括重构城市格局、保护历史风貌以及盘活空间资源。她表示通过“三师联创”这一工作平台,深入政府工作流程,集成各管理部门的诉求,并运用设计手段来暴露问题、摸排问题以及综合调解问题,有效实现了“设计”本质的回归。她强调,在城市更新过程中,针对不同开发主体应注意“因案施策”,制定差异化的开发模式,并通过定制化与精细化的设计来提升城市风貌,从而更好地回馈社会需求。
华建集团华东院首席总建筑师杨明认为,设计的外延已远远超越传统的设计范畴,设计师不仅要进行空间组织,还要发挥自身的专业优势,参与到项目前期策划中,在利益的重新分配中发挥技术协调作用。
华建集团上海院副总经理邹勋指出,设计师往往见证了项目从启动到落地的全过程,因此统合各方诉求成为设计师的重要工作。同时,设计师需要将已有的制约因素转化为设计灵感,用专业解决问题,用设计创造价值,从而在多元协同中发挥更多作用。