作者：Tom Stabile

这是一栋修建于1984年的办公大楼，位于美国纽约曼哈顿第六大道上第44街和第45街之间，面积79万平方英尺（约73391平方米）。但是，一项耗资1.3亿美元的升级改造装修正在进行，正在把美洲大道1155号变成一处时尚的房产——大堂变大了，倒角的角落里有重新铸造的落地玻璃，更新了基础设施，还有令人印象深刻的空间设计。现在这栋大楼最昂贵的租金是在以前从未使用的区域。

这栋41层的黑色方尖塔一样的建筑曾经看起来很笨重，抛光的花岗岩外墙和浅色的穿孔窗户，现在散发出现代和轻盈的外观——这在很大程度上要归功于装饰的变化、运营系统升级和可用建筑面积比率的重新分配。这些举措突显了德斯特运营公司的务实做法，即投资大楼升级改造以满足租户的期望。德斯特运营公司是最初的开发商，现在的业主和翻新总监。“大楼从2019年的53%入住率上升到今天的93%，”这个家族企业开发商总裁乔纳森·乔迪·德斯特说，最近几个月他已经与两家大租户签约。

德斯特说，该改造项目始于2016年，当时大楼的主要租户——一家自开业以来就一直在那里的律师事务所计划搬迁。“我们看到了一个机会——投资大楼、对它重新定位和现代化改造。”他说。

主持该项目建筑设计的工作室合伙人格雷厄姆·克莱格表示，在不改变核心外观和总容积率的情况下，实现建筑外观的焕新是一项挑战。

“这是一个复杂的难题，如何修复整个建筑，即使它只有不到30年的历史，也要进行真正的改造。”他说。

项目内容包括拆除包裹冷却塔和其他机械设备的建筑立面，并在之前的顶层添加钢材。建造新的外表皮，包括钢结构、金属板、玻璃门、新的屋顶。

克莱格说，他们把原来拥挤、黑暗且“有点不祥”的大厅入口去掉，除此之外几乎很难察觉到变化。他说，施工队拆除了第六大道上的主入口，取而代之的是开在第44街一侧的主厅，它在一面光滑的玻璃幕墙后面。克莱格补充说，这种配置还简化了大厅流线，同时允许德斯特运营公司将整个第六大道临街部分出租给零售商。该团队还将一个带有座位和花坛的户外广场整合到大堂设计中。

但其标志性的特点是，通过将二楼和三楼的部分区域切割，将这个4800平方英尺（约445.92平方米）的大厅变成了一个明亮的两层白墙中庭，这两层主要是由威瑞森租赁的，用作控制室。克莱格说，德斯特与租户合作，重新调整他们的空间，为施工腾出建筑的部分空间。“这是一个巨大的胜利！”他感叹道。

重新利用二楼和三楼的部分空间还带来了一个巨大的好处是：释放出足够的分区容积率，让德斯特可以将屋顶（此前仅用来安放机械设备）改造成该建筑最有价值的办公空间，其中有一个8000平方英尺（约743.2平方米）的玻璃封闭空间和4000平方英尺（约371.6平方米）的景观环绕式露台，它们是顶层套房的一部分。这个空间正处于最后的扩建阶段，以容纳一家名叫环球接力的金融科技公司，2022年该公司租赁了该大楼顶部五层的空间。

克莱格说：“我们把底层那个租金最高的区域搬到了大楼顶层。”德斯特不愿透露目前实际租户的租金数据或2020年前的租金要价，但其表示，最近租户的要价从低层的85美元/平方英尺到五层的115美元/平方英尺不等。然而，在2022年的一份报告中，《纽约邮报》称，环球接力公司第42层的租金为每平方英尺150美元。

美洲大道1155号的翻修没有走一条直线——主要是因为翻新是围绕现有租户进行的，或者是因为空间变得闲置。工作小组的特点是各种顾问和承包商在一系列需要大量协调的任务上交叉。包括主持设计大堂屋顶和返工倒角的工作室；晋思建筑设计事务所作为基础设施升级的建筑设计方；Severud合伙人公司担任结构工程方；WSP集团担任大部分项目的机械、电气、管道专业顾问；斯堪斯卡美国建筑公司作为屋顶、露台和基础设施升级的承包商；广场建筑公司是大堂和倒角的承包商。

大部分施工在2017年至2019年之间进行，但后来的工作包括重新规划屋顶空间和核心租户的装修。今年仍在推进的项目包括JRM建筑管理公司和德斯特运营公司对环球接力公司办公空间的完工，以及IMA纽约咨询公司10000平方英尺（929平方米）和Everest集团66000平方英尺（约6131.4平方米）的装修任务。德斯特也在今年初搬进了一个新落成的10万平方英尺（约9290平方米）的空间里。