□邹小戈

[案情]

施某某系南京市某小区407室房屋（以下简称407室房屋）的原所有权人。2013年7月27日，案外人吴某作为施某某的代理人与案外人王某签订房地产买卖契约，约定施某某自愿将该房屋出售给王某，价款68万元，并将上述房屋变更登记至王某名下。2014年4月3日，王某又与李某签订《南京市江宁区房地产买卖契约》，约定将该不动产作价110万元出售给李某，同年4月8日办理过户登记。2014年6月9日，李某与某银行签订《个人房产抵押贷款合同》和《南京市江宁区房地产抵押合同》，李某向某银行贷款77万元，于2014年6月25日办理了407室房屋的抵押登记。后经生效判决确认，吴某以施某某名义与王某签订的案涉房屋《南京市江宁区房地产买卖契约》对施某某不发生法律效力。王某与李某于2014年4月3日订立的《南京市江宁区房地产买卖契约》无效，李某应将407室房屋产权登记过户至施某某名下。

某银行于2023年4月3日起诉，要求李某偿还欠付的借款本金及利息。如李某不能偿还，要求用407室房屋拍卖、变卖的价款优先受偿李某欠付其的所有款项。法院经审理后作出（2023）苏0106民初4561号民事判决，支持其诉请。施某某知悉该判决后遂提起第三人撤销之诉。

[裁判]

江苏省南京市鼓楼区人民法院于2024年9月1日作出一审判决：撤销（2023）苏0106民初4561号民事判决书第三项，即如李某未能完全履行上述义务，某银行有权就李某提供抵押的407室房屋与李某协议折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿本案的所有款项。某银行不服，提起上诉。江苏省南京市中级人民法院于2024年11月15日作出二审生效民事判决：驳回上诉，维持原判。

本案的争议焦点在于某银行是否可以基于善意取得获得407室房屋的抵押物权，认定银行“善意”的标准是什么。某银行认为在签订借款抵押合同及办理抵押登记时其已充分核实买卖双方的身份信息、买卖契约、交易完税凭证、不动产登记部门出具的407室房屋权属证书，并对借款人李某进行了面签，其已最大限度地尽到了必要审查义务，其基于善意取得获得该房屋的抵押物权。法院要求银行去现场勘察抵押房屋加重了银行的审查义务，属自由裁量权的不当行使，对银行明显不公平。施某某则认为其一直居住在407室房屋，如果某银行上门实地调查，就能知悉407室房屋的实际居住人与产权登记人不一致的情况，且亦能从施某某处了解到施某某针对407室房屋所提起的一系列诉讼。某银行未尽审慎审查义务，主观上非善意。

法院生效裁判认为，生效判决已确认王某某与李某就407室房屋订立的《南京市江宁区房地产买卖契约》无效，李某非407室房屋的产权人，应将该房屋产权登记过户至施某某名下，故李某将407室房屋抵押给某银行的行为无效。某银行作为专业金融机构，在受理借款人李某的申请后，除应核实李某的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况外，还应核实抵押物的具体情况，以测定贷款的风险度。根据中国银行监督管理委员会颁布的《个人贷款管理暂行办法》的相关规定，调查应以实地调查为主。在李某以407室房屋为其借款设定抵押时，某银行工作人员未前往407室房屋了解该房屋的居住使用状态，以致某银行对案涉房屋产权登记状况和实际占有人不一致情况不掌握。某银行在办理抵押过程中未尽到专业金融机构审慎调查义务，其不能基于善意取得获得407室房屋的抵押权。

[评析]

近几年，房产权利登记人以房产为抵押贷款，银行在核实房产登记证书、办理抵押登记后放款，其后被房产实际权利人提起诉讼，要求确认抵押行为无效，涤除抵押权的诉讼，尤其是第三人撤销之诉渐呈上升趋势。在这些涉银行抵押权的诉讼中，银行通常会主张其已经审核了抵押房产的权属证书，并要求借款人面签相关合同，其已充分履行了审查义务，基于善意取得而获得了抵押房产的抵押权。然而审理法院往往仍会以银行为尽审慎审查义务为由确认银行非善意，具体包括银行未能主动审查抵押人的婚姻登记情况、或未能前往房产现场去了解实际居住情况等，进而认定银行不能基于善意取得获得抵押权。法院裁判后，银行又会通过上诉或申请再审的方式寻求权利救济，因为在银行看来，法院这样的认定加重了银行的审查义务，严格了银行的审查责任。那么，在房产抵押贷款的过程中，银行究竟需要做到哪些审查才能被认定为尽了审慎审查义务，即符合善意的条件；是法院人为加重银行的审查义务，还是银行本身就负有审慎审查的义务。基于现有相关案例的生效裁判文书未对此作出具体阐述，笔者想就此谈一些个人的浅见。

银行作为专业金融机构，理应具备完善的贷款交易经验和相关的专业法律知识，故法院现在通行的做法是将银行在办理抵押贷款过程中是否履行了审慎审查义务作为银行善意的评判标准。首先强调银行的审慎审查义务而非审查义务顺应了我国现行物权法律体系的相关规定。众所周知，我国物权法律体系对不动产物权实行登记生效原则，即不动产经过房产主管部门登记产生物权效力，包括对外的公示力、对抗力及推定力。记载于不动产登记簿上的人推定为该不动产的权利人。然而实践中往往存在不动产登记权利人与实际权利人不一致的情况，我国的物权法律亦对此情形予以了认可，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）物权编的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”由此，可以看我国的物权法律体系没有赋予不动产登记的绝对证明力。正因如此，金融机构在设立抵押时，对抵押房产的调查就不能仅限于审查抵押人是否拥有不动产权证，还需要对不动产登记的权利状态和实际被占有、使用状态进行综合性核查，即需要对不动产权利人的“名实相符性”进行核查。

其次银行贷前的审慎审查义务是一项法定义务，而非法院强加给银行的义务，更不是法官自由裁量权行使的体现。根据《中华人民共和国民法典》第三百九十五条的规定，银行在接受抵押物时，必须确保抵押物是债务人或者第三人有权处分的财产。这些财产包括但不限于建筑物、建设用地使用权、生产设备等。该条设置的银行的审查责任就是严格审查责任。要求银行通过审查，要确保抵押人抵押财产是有权处分。那如何做到“确保”，这就要求银行不仅审查房产的权属登记状态，还要审查权利人权利的来源。通过考察不动产登记与物权变动原因行为的关系来判断不动产的真实权属状态，从而达到“确保”的效果，防范贷款风险。《中华人民共和国商业银行法》第三十六条第一款规定：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”该条亦明确了银行在房产抵押贷款过程中所负的审查义务为严格审查义务。中国人民银行《贷款通则》第二十七条规定，贷款调查：贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。《银行业监督管理法》将对担保物的贷前调查纳入银行业金融机构审慎经营规则和监管要求，同时对贷前调查作出了明确规定。综上所述，银行在贷前对房产抵押物的调查义务并非仅限于对房权属登记的审查，法律赋予了银行有贷前审慎审查的义务，即严格审查义务，这是一项法定义务，而非法院给银行加重的审查义务。

那银行倒底要做哪些审查工作才能被评定为尽了审慎审查义务呢？《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定银行应对借款人的偿债能力，抵押物的权属、价值以及实现抵押权的可行性进行严格审查。《贷款通则》第十条亦作了与上述一致的规定。《贷款通则》第二十七条规定：“贷款调查：贷款人受理贷款人申请后，应当对借款人的信用等级及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人的情况，测定贷款的风险度”第二十八条还规定了审贷分离、分级审批的贷款管理制度。要求审查人员对调查人员提供的借款人及抵押物的资料进行严格核实、评定，复测贷款风险度。此外，《商业银行押品管理指引》、《流动资金贷款管理办法》对抵押物贷前调查和审查的程序、内容均作了详细规定。国家金融监督管理总局颁布的《流动资金贷款管理办法》、中国银行监督管理委员会颁布的《个人贷款管理暂行办法》和《商业银行押品管理指引》均规定了银行贷前调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。

以上法律法规的规定，构成了银行设立抵押时应负的审慎审查义务，而且这种法定义务具有明确的程序、指标和指向，明显高于一般交易主体的专业审查义务。结合到本案中，某银行在贷前仅审查了案涉房产的权属证书和权利登记人的婚姻状况，其工作人员未去案涉房产现场进行调查，了解案涉房产的实际居住使用状况，最终致其未掌握案涉房产权利登记和实际权利人不一致的情况，某银行未履行法定的审慎审查义务，两级法院据此认定某银行不能基于善意取得获得抵押物权于法有据，而非某银行所主张的系法官自由裁量权的不当行使。

作者单位：南京市中级人民法院