取消公摊，主要是通过两种方式“改变”。一种是在得房率上改变，即赠送更多的面积，如第四代住宅。另一种则是在销售房产时以套内面积计算为改变。

任何一个游戏不可能全都是赢家。

公摊面积的调整，可以推动新房的去化。新房与二手房之间的竞争，实际上反映了市场购买力的有限性。新房市场在价格和风险上并不占优势，而二手房凭借其价格优势和所见即所得的特点，2024年前11个月的交易量占据了市场的绝对优势。

二手房多一次交易量，就代表市场内的购买力被消耗一份。而这份被消耗的购买力，本来应该是房企卖掉新房回款的“救命钱”，同时也是未来地方的土地出让金。从土地出让金的角度看，楼市其实是一个标准的“喜新厌旧”的市场。

新房能够为地方政府带来持续的土地收益，因此政策更倾向于优先甚至独家支持新房市场。二手房市场，尽管在税费收入上有所贡献，但其对地方财政的贡献远不及新房。

在地方土地财政收益的考量下，楼市存量购买力争夺战的焦点必须回归新房市场。公摊面积的调整，成为新房市场争夺阵地的新策略。未来的新房市场将被定义为高质量住房。

公摊面积的调整，可以被理解为市场上两种不同“货币”的流通。高质量的新房，其价值将远超传统二手房。例如，同样是“建筑面积100平方米”的房子，高质量新房的得房率可能达到140%，而传统二手房可能只有80%。这种差异，将对二手房市场产生显著的冲击。也就意味着未来大量的旧房本在新房本面前会出现实质性的价值回归。最终，在高质量房产的带动下，每平方米的单价数字回归，地方的土地财政也可以重新启动。

当然，房屋的价格还受位置、配套、品质等多方面因素影响，尤其是一线城市。

有意思的是，公摊起源于香港，但香港在2013年就已取消了公摊面积。在2013年以前交付的楼盘，价格是双轨制的，既显示建筑面积和建筑单价，又显示实用面积和实用单价。2013年以后落成的楼盘就只显示实用面积和实用单价了。而且取消公摊后的新房市场，并没有扩大实用面积，而是更加注重户型的实用性和收纳空间的设计。香港楼市，总价和户型利用率才是决定房子好不好卖的关键，单价只是一个参考项。

（单歌）