前不久，广州南沙推出一个楼盘：82平方米至125平方米的空中花园住宅，空中花园占比突破至40%，阳台占比从20%上升至25%。这是广州推出的首个第四代住宅产品。

国内目前并没有对“第四代住宅”的官方定义，公认的针对“第四代住宅”的规范，就是2021年实施的T/CECS 855-2021《城市森林花园住宅设计标准》。基于这本标准，行业内也普遍认同第四代住宅，也叫“城市森林花园住宅”。它的设计理念实质包括两个方面，一是户内空中庭院（户属庭院），也就是让高层建筑也实现“家家有花园，户户有庭院”。二是公共空中街巷（空中共享园林），包括单元之间联系的道路和停车位。汽车通过电梯入户，停到每层甚至对应每户门口的公共平台上。这样可以大大减少地下室面积，节省工期。

特点是“去公摊”，本质是“商品房”

第四代住宅是集合“空中园林”“垂直绿化”等于一体的住宅。再细分来看，具体的点就是“赠送空中园林”以及“提高半敞开空间的占比”。半敞开空间是什么？两个字：阳台。

有人分析，第四代产品的“空中花园和垂直绿化”这些只是表面，实则就是三个字：去公摊。从2015年后建的房子，其公摊都大多都在20%至30%之间，也就是100平方米的房子，实际面积是七八十平方米的房子。而现在，推出的第四代住宅产品有空中花园，阳台占比提高了。那阳台占比能提高到多少？根据广州规划和自然资源局在2024年土地推介会的公示，阳台占比可以提高到20%～30%。现在的新房的公摊率也是在20%～30%。其实就是提高得房率，以此来平息买家对于公摊的纠结。

那么该如何看待第四代住宅呢？

现在大多数房子是在“7090”政策之下建起的。什么是“7090”政策？它指的是90平方米以下的户型，必须占到整个楼盘的70%以上。“7090”政策出台于2006年，到现在19年的时间里，包括了一线城市在内，所有城市的新建房子、大部分的商品房，都是按照这个标准建的。

时至今日，这个政策已经正式退出了历史舞台。2023年上半年，深圳市规划和自然资源局发布了关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》，2024年上海“7090”政策落下帷幕，广州也一样。总的来说，现在各城市都允许更多大户型住宅进入市场。

放宽90平方米限制有什么作用呢？一是在产品设计上给开发商更大的权限。这点在当下楼市行情来说很重要，现在大头都是城投和国企在拿地，托住土拍市场，进而稳住土地财政。但这肯定不是长久之计，于是放开产品规定，比如楼层更高一些，阳台更大一些，这样就能吸引更多开发商。大阳台并不是刚需，鼓励开发商赠送面积是真。二是配合未来主线的楼市底层“保障房和商品房”的双轨制。保障房方向和商品房方向是构建“房地产发展新模式”的需要。90平方米以下的住宅将主要面向保障性住房市场，而第四代住宅则主要面向商品房市场。

第四代住宅产品的缺点与挑战

首先，奇偶层平台的朝向和与主体空间的关系存在差异。一些户型为了错开阳台，将户属绿化平台设置在北侧，导致这些平台几乎完全得不到日照，从而失去了第四代住宅设计的意义。根据《城市森林花园住宅设计标准》，户属空中花园应与起居室连通，并设置连通门，但市场上许多第四代住宅户型难以满足这一要求，导致空中花园不得不朝向卧室、书房甚至卫生间等次要空间，影响了空间互动关系。

其次，大挑台虽然实现了“户户有庭院”的理念，但对日照和通风产生了负面影响。大挑台加大了开间和进深，导致消防间距计算复杂，用地更为紧张。此外，大挑台可能成为遮挡物，影响日照政策的执行。

空中花园的交付、养护、灌溉和防风问题也是第四代住宅面临的挑战。虽然有交付标准，但交付后的绿化管理是一个难题。国外成功的案例中，绿化由物业统一管理，而在中国，交付后的绿化养护、生长遮挡和蚊虫问题等都需要解决。灌溉系统需要单独设置，其维护和计量需结合物业考量，定期配置营养液和防蚊虫药水，冰冻风险地区还需考虑灌溉管道的维护检修。若设置大型乔木，还需进行风洞计算，防止安全问题。

结构方面，户属空中平台悬挑对结构的影响不容忽视。大跨度悬挑阳台或露台结构以及绿化所需的覆土层，对结构荷载有较大增加，可能导致结构板变形和裂缝，影响外墙和楼板防水。业主入住后对绿化部分的改造也可能破坏原有防水层，导致渗水问题。

最后，错落阳台容易导致层间和上下层的对视，影响隐私。规范对此要求严格，既要求户属空中花园不能看到本户卧室，也不能看到同层及上下层相邻住户室内，上层外墙也不能开设主要功能房间的外窗。

不过，第四代住宅大户型产品的推出，对现有得房率只有百分之七八十的房子，肯定不是利好，若想要买房的话，议价权会更多。

（宗禾）