近日，在2026城市更新投融资发展合作论坛分论坛之城市更新发展规划与融资规划论坛上，6位嘉宾从国家政策、地方实践、金融赋能、文旅融合、资本工具、实操落地六大维度，形成系统观点。
城市更新多元合作机制建设
国家发改委政策专家指出，城市更新已成为我国城市现代化建设的关键选择，是城市从外延扩张转向内涵提升、存量提质的核心路径，本质是空间价值重估与再资本化。当前政策体系持续完善，从中央城市工作会议到部委支持措施，再到专项债、超长期特别国债、PPP新机制等工具，已形成政策引导、财政撬动、社会参与的多元支撑格局。但实践中仍面临结构性障碍，地方化债压力与增资阻力并存，市场化融资受资金体量、周期、资本金约束明显，政企协同存在壁垒，税收政策不完善也增加了项目成本。她借鉴美国、英国、德国、日本等国在PPP、税收增额融资、公共公司主导、TOD综合开发等方面的经验，提出要优化政府主导的合作机制，强化顶层设计与资金统筹，同时创新政企合作模式，通过设立产业基金、拓宽融资渠道、建立股权退出机制、构建政府—企业—金融机构—居民四位一体协同体系，破解投融资难题，推动城市更新高质量、可持续推进。
区域更新案例：多主体协同
国家智库专家结合成都基层实践，分享了城市更新的落地经验与深度思考。他以成都东郊记忆、乡村土地综合整治、REITs试点项目为典型案例，展现了政府主导、产权人自下而上推动、市场化退出三种不同路径的更新模式。东郊记忆通过所有权与经营权分离、引入社会资本，摒弃传统房地产开发思路，实现老旧厂区向文商旅融合载体转型；崇州市白头镇五星村土地综合整治项目则以财政资金、集体建设用地抵押贷款、农民自筹形成资金合力，推动城乡融合更新；华夏大悦城REITs试点则为项目提供了稳定的投资退出通道。他强调，城市更新不应一窝蜂、单打一、短期套利，必须尊重不动产权利人的主体地位，企业要立足城市禀赋、秉持长期情怀。城市更新并非单一城市范畴，而是需要城乡融合、多部门协同推进，避免部门本位主义，注重长期运营与利益平衡，真正实现民生改善、城市发展与市场活力的统一。
金融赋能城市更新的规划与协同
国有金融机构专家聚焦金融与城市更新的深度融合，提出规划与融资是城市更新双向赋能的两大支柱，金融机构必须从项目前期介入，实现规划、融资、运营全程协同。当前城市更新面临资金错配、制度性交易成本高、收益均衡机制缺失、风险防控难度大等痛点，传统融资模式难以适配存量更新需求。他结合杭州狮山万象投贷联动、扬州小秦淮河财政金融组合拳、北京城市更新联盟、安徽国开行专项支持、深圳金融顾问团等实践，总结出可复制的金融支持模式：以政策性工具与商业贷款结合形成资金拼盘，政府主导、市场化运作，多元工具协同防控风险。他强调，成功的更新项目必须规划先行、金融同行，将肥瘦项目搭配、做实现金流与收益预期，形成可融资、可落地、可运营的完整方案，通过银政企协同打破信息壁垒，让金融精准赋能城市更新的全链条、各环节。
城市更新中的文旅融合
中国社科院文化发展促进中心研究员谢士强从文化视角切入，认为城市更新不仅是物质空间改造，更是文化传承与情感记忆的延续，“十五五”期间文旅融合是城市更新的核心方向。经过多年实践，城市更新已实现理念、模式、效率三重转变，从GDP导向转向人文价值导向，从政府单一主体变为多元共治，文旅融合成为盘活存量、激发动能的关键抓手。但当前仍存在规划与融资逻辑不匹配、文化传承与商业过度开发失衡、存量资产难以对接资本市场等问题。他借鉴德国汉堡港口新城、迪拜历史街区等国际经验，提出“十五五”文旅融合更新的四大重点：由单体改造转向片区统筹，夯实投融资基础；由空间设计转向场景营造，释放消费潜力；由政府主导转向多元共治，建立全周期运营机制；由传统融资转向资产融资，对接REITs打通投融建管退闭环。最终目标是让城市成为文化容器，让文化成为城市灵魂，实现更新的经济价值与文化价值统一。
城市更新与泛REITs
北京睿信投资董事长王刚从资本与退出机制角度，解读城市更新的投融资逻辑。他指出，城市更新是“十五五”期间超15万亿元的巨大赛道，存量资产证券化空间广阔，而投融管退闭环是项目可持续的核心，退出环节更是盘活存量的关键。当前城市更新资金来源分为政府端（中央预算、专项债、超长期国债）与市场端（金融机构、REITs、产业基金），两类资金规则与申报逻辑差异显著。他将更新项目分为建设期与孵化期、成熟期两个阶段，前者适合不动产PE承接高风险投入，后者可通过泛REITs体系（公募REITs、私募REITs、Pre-REITs、CMBS等）实现退出，城市更新设施已被纳入公募REITs支持范围。他以大唐不夜城、青岛万象城REITs为例，说明REITs不仅是融资工具，更能反向指导前期投资与运营标准。他提出，地方政府需建立产业思维，以产业发展带动资产增值，让专业资本参与存量盘活，提升城市更新的市场化与可持续性。
城市IP、运营与AI赋能更新落地
奥雅股份联合创始人李方悦从实操与设计运营视角，剖析存量时代城市更新的痛点与破局路径。她认为当前城市更新面临产权复杂、周期长、回报慢、算账难、数字化程度低等问题，过度依赖主观判断导致项目落地困难。核心解决思路是以城市IP为核心、运营前置为关键、AI科技为引擎，通过内容注入空间、流量提升价值，最终实现土地价值翻倍。她结合唐山皮影乐园、顺德北滘体育（儿童）公园等案例，说明非遗IP、产业IP能有效激活闲置资产，运营前置可提前锁定收益、平衡资金，多方协同能实现政府、企业、市民、运营方多赢。同时，她指出，AI垂直大模型是城市更新的重要工具，可用于空间改造方案生成、招商展示、价值测算，大幅提升效率与精准度。她强调城市更新需专业分工、多方协同，规划、设计、金融、运营深度绑定，共担风险、共享收益，以创造性方案破解资金与运营难题。（首席记者 吴真平）
