集体土地建设租赁房试点工作进入新的阶段。自然资源部与住房城乡建设部近日联合发文，原则批准福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。至此试点城市已经由原来13个城市扩展到18个城市。

政策导向：

房子是用来住的、不是用来炒的

2017年8月28日，原国土部和住建部对外发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》称，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，两部门根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

此次两部门批准扩容并表示，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照区域协调发展和乡村振兴的要求，促进建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度，实现城乡融合发展、人民住有所居，增加人民群众的获得感。

日前，十部委联合印发《进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案（2019年）》，提出加快发展住房租赁市场，支持人口净流入、房价高、租赁需求大的大中小城市多渠道筹集公租房和市场租赁的住房房源，将集体土地建设租赁住房作为重点支持的内容。

试点要求：

规范运作同时兼顾配套设施

集体建设用地建设租赁住房有助于我国建立多主体供应、城乡统一的用地市场，同时也有利于保障居民的住房需求，促进城乡融合。有专家表示，随着城市化进程不断推进，我国城市住房需求持续增长，农村集体建设用地建设租赁住房增加了住宅用地来源和租赁住房供给,扩展了集体经营性建设用地的居住和产业发展功能,在盘活低效集体建设用地、解决城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济环境等方面发挥了积极作用。

1月16日，自然资源部、住建部在原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等五个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案时，要求试点城市要规范审批和监管程序，明确集体建设用地建设租赁住房的项目申报主体，完善项目审批程序，户型以90平方米以下中小户型为主，住房建筑质量、装饰装修符合相关标准。

相对于利用集体建设用地建设租赁住房本身，道路等市政配套基础设施的建设压力更大。对此，自然资源部、住建部要求项目应与周边区域基础设施、公共服务设施配套工程统一考虑，明确配套设施建设主体与标准，实现与周边地区公共服务均等化。

因城施策：

不乏“自己争取来的”

此前，确定第一批13个试点城市时，是按照地方自愿原则，在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中，确定租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强的城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。据悉，此次通过两部门审批的试点城市中，有的城市正是“自己争取来的”，其中不乏在人才公寓项目上走在前列的城市。

福建福州方案最具体。不仅规定集体租赁住房户型以小户型为主，最大户型建筑面积不超过75平方米，实施范围也具体在仓山区和晋安区住房需求强烈的两个区，并在方案中列出了5个项目，总面积约109亩。

贵州贵阳是以精准扶贫精准脱贫为背景，以“城乡三变”改革，以建设公平共享创新型中心城市为总目标。同时，贵阳规定各租赁住房小区单个项目住房建筑面积不得低于3万平方米，租赁住房单套户型为40平方米至90平方米。

山东青岛在该市范围内符合城乡规划、土地利用总体规划，大型产业园区、高校集中区域周边等租赁住房需求量大、区域基础设施完备、医疗教育等公共设施配套齐全的区域和轨道交通站点周边区域开展试点。

集体建设用地建设租赁住房试点扩容，其意义重大。未来，可能还会有越来越多的城市加入其中，一个在集体土地上探索推进城镇化的新模式正在稳步推进中。

法律层面：

系列政策法规有待完善

然而，利用集体建设用地建设租赁房也面临一定的法律风险，地方政府和开发企业积极性有待提高。据了解，利用集体建设土地建设租赁住房试点阶段，并未出台相应的配套政策，在实践中存在诸多不确定因素，甚至有违规风险。路劲地产董事局主席单伟豹认为，集体建设用地建设租赁住房具有政策性保障功能，鼓励社会资本参与，应在税收、土地等政策上给予一定补偿。

有专家表示，此次政策信号意义很强，随着土地管理法加快修法进程，关于集体经营性建设用地入市等方面的系列政策法规将得到完善，为利用集体建设用地建设租赁住房长远健康发展提供法律保障。预计未纳入试点的省会城市，在2019年下半年也会有试点工作，比如第一次名单和第二次名单没有覆盖的城市，包括西安、济南等大城市，部分百强县也有机会进行试点。