香港市区重建局是在《市区重建局条例》及《市区重建策略》指导文件下设立的一个法定机构，以有效地处理香港旧区老化问题。其主要业务范围是以重建发展、楼宇修复、保育历史建筑、街区空间活化、改造重设的策略，促进市区永续发展。

当前两大主要资源问题

市区重建局规划及设计总经理关以辉介绍，当前香港市区更新面临两大主要资源问题。

第一，土地问题。调迁基地空间不足。缺乏空间是香港推动市区更新的一大难题。

第二是财政问题。香港特区政府向市区重建局一次性拨款一百亿港币作为启动资金，而根据现行收购及补偿机制，市区重建局需要为旧楼业主采用较市场价优厚的收购价，该收购和补偿机制大大增加了旧区重建的财务负担；市区重建局在依赖重建作为主要收入来源时，同时也要负担保育、活化、复修的开支及责任，须承受更大的财政负担。

近年来，香港旧区频频发生混凝土剥落意外，引起民众对老旧楼宇安全状况的关注。但是，当前市区重建的速度远远追不上楼宇老化的速度。

据一项数据统计，2022年，香港重建的建筑物平均楼龄约为50年。二十年后，此类建筑物预计将由12000幢增至25000幢。但同时，市区重建局和私人发展商的重建速度远低于红线。今天如果对香港旧区五十年以上楼龄的楼宇全部收购重建，预计需要30000亿港币。因此，香港市区重建局需要寻找更可持续的市区更新模式。

提出“三个周期”可持续更新概念

在面对旧区更新步伐追不上城市老化速度，以及香港暂时没有特别为旧区更新建立土地和财政储备的情况下，市区重建局提出“三个周期”可持续更新概念，以更有效和长远地处理旧区老化问题。

第一个周期是现在所处的周期，主要有三大重点工作需要完成。第一，延长楼宇寿命；第二，充分发挥土地潜力；第三，做好财政及土地储备。

一般业主欠缺楼宇知识、财务资源、组织能力。市区重建局的一项重要工作就是帮助业主延长楼宇寿命，推广楼宇复修。

香港楼宇状况调查报告显示，在7238幢三无大厦（无业主立案法团、无管理公司、无居民组织）中，失修率达到37%；在9204幢只有业主立案法团的楼宇中，失修率为24%；在24522幢有物业管理公司管理的楼宇中，失修率仅为3%。

为充分发挥土地潜力，先要进行调查摸底。

市区重建局在2017年开始进行一项策略研究，“油麻地/旺角地区研究”。这是在香港进行的首个大规模市区更新规划研究。结果显示，其中覆盖楼宇超过3300幢，65%楼龄达到50年以上，47%楼宇状况不理想，37%楼宇欠缺妥善管理。

市区重建局采用“规划主导”的模式，取代过往以个别项目主导，更大范围重新规划旧区，同时充分利用垂直空间，发挥“一地多用”“垂直规划”的概念，增加重建区发展容量。研究建议五大核心发展节点， 三项创新规划工具，以释放更多重建潜力。

2024年3月，市区重建局启动旺角花墟城市水道项目，这是“油麻地/旺角地区研究”中首个落实的发展节点项目。市区重建局将会以“一地多用”模式整合零碎土地作垂直混合模式发展，并在密集的旺区提供大型公共空间及城市水体；以融合策略在项目范围内整合重建、复修、保育及活化工作。

市区重建局在“油麻地/旺角地区研究”中提出了三项创新规划工具，务求善用三维空间。包括地积比率转移，在总地积比率下用更具弹性的地积比率互换以及整合街区发展。

市区重建局善用科技，建立了以地理资讯系统为本的市区更新资讯系统。集合超过2000个数据集及超过20个应用程式。

做好财政及土地储备的工作内容，包括设立专项重建基金和开发新区。

进入第二周期，该阶段的重建工作，可以利用新区，例如明日大屿及北部都会区的土地资源，开始降低旧区的人口密度。

当第一周期重建的新楼，经过一段时间也开始出现老化而需要面对“二次更新”时，标志着市区更新将进入第三周期。届时，通过前期积累健全的土地和财政储备，将可以进一步降低旧区的密度。

合力推动可持续市区更新

最后，关以辉强调，城市更新是一个共同议题，不能单纯依靠市区重建局，社会各界需要相互合作，合力推动可持续市区更新。政府需要检视相关法例和守则，促进私人发展商的参与，业主需要做好楼宇修复工作，延缓楼宇老化，使整体城市更新缔造更美好的居住环境。

（首席记者 吴真平）